元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

家を売る際、売却依頼する会社の選び方のポイントを記載

これまで私は、売却活動を始め、一括査定サイトを使い、査定サイトを使った後に不動産会社から査定書が来たことを記載させて頂きました。

 

その経験から、下記のブログではお勧めの一括査定サイトの使い方や、実際に査定依頼を出した私の物件の査定価格も公開させて頂いております。

 

www.egent.work


上記のブログでは、査定金額は「そのエリアでの取引事例をどの物件にするか」によって変わるため、 

・各不動産会社の査定金額を整理して覚えておくこと

・各不動産会社がどの物件を基に査定価格を出しているかを覚えておくこと

・査定金額に一喜一憂しないこと

 が重要であることをお伝えさせて頂きました。

 

本日は家を売る際、売却依頼する会社の選び方のポイントを記載というタイトルで始めさせていただきます。

 

査定をした後に、どの会社に「売却」の依頼をするのか、その見極め方などを記載していきます。

 

家の模型3つとその横で電卓を触る人の手

物件を売る際には査定価格の根拠を正しく見極めましょう

 

家を売る希望価格を設定し、戦略を立てる

 

まずは、いくらで売れれば良いのかの戦略をきちんと策定しましょう。その際にポイントになるのが下記の3点です。


①自分が売りに出す物件を購入した際の価格がいくらか

②自分が売りに出す物件ローンの残債はいくらか

③希望の価格で売ったときにかかる費用がいくらか

 

家を売る戦略を立てる上で重要な3つのポイント

 

「①自分が売りに出す物件を購入した際の価格がいくらか」については、売買契約書に記載があります。私の場合は建築してまだ1年ですので手元に保管してありますが、買ったのが何十年も前という方はなくされているかもしれません。ただし、ご安心ください。物件を買った不動産会社に連絡をして頂ければ、売買契約書のコピーが保存されていますので、取り寄せて確認しましょう。

 

「②自分が売りに出す物件ローンの残債はいくらか」についてはローン返済表が住宅ローンをお願いした会社から自宅に郵送されているはずですので、そちらで確認しましょう。こちらは毎月届くはずですが、手元に無い方は金融機関に連絡すれば届けてくれますので、確認しましょう。

 

「③希望の価格で売ったときにかかる費用がいくらか」についてですが、不動産会社に売ることを任せた場合、当然ですが仲介手数料(物件価格*3%+6万円)がかかります。他にも抵当権の解除や収入印紙代がかかりますのでご注意ください。
※上手にまとめてあるサイトがありましたので、参考にしてみてください。

家を売却する時にかかる費用 カテゴリーの記事一覧 - 家・土地・マンションなどの不動産を高く売る方法 | 不動産売却完全ガイド

 

まずは、この3点を整理したうえで、売却の希望価格を決めましょう。

 

査定価格が希望価格より高いか低いかを確認し、依頼先を見極める

 

事前に売却希望価格を設定して置き、不動産会社からの査定価格は希望より高かったのか、安かったのかを各社毎に必ず整理するようにして下さい。これこそが、売却依頼をする会社の選び方のポイントとなります。

 

設定した希望価格よりも高く査定価格が出た場合

ここからは私の体験談も交えてお話をさせて頂きます。私の場合は、離婚し、住宅ローンの支払いが厳しくなったため、物件を売りに出すことにしました。そのため、希望価格としてはローンの残債と一緒くらいの価格で設定することにしました。貯金があるうちに仲介手数料分くらいの赤字は出したとしても早く売りたいと考えたからです。

 

希望価格よりも高く査定を出してくれた会社と電話をしていた際、担当者から私の売りたいと思っている物件のエリアで、5600万円台で探しているお客様がいると言われたことがありました。これまで記載させて頂いておりましたが、私のローン残債は5200万円でしたので、嬉しい限りです。

 

日本の不動産会社では、1人の営業担当者が、お客様の物件を「売る」というお手伝いと「買う」というお手伝いを同時にしているので、物件を売る際に、協力をしてもらうべき担当者は「如何に物件を買いたいと思っているお客様を確保できているか」がポイントになります。

 

つまり、私の場合は売りたいと思っているエリアで、私の残債(5200m万円)よりも高い価格で買ってくれるお客様を持っている担当者に任せることが希望通りの価格で売れる、必須の条件となります。

 

ただ、本当にそんなうまい話があるのか、信用できるのかがわかりませんので、高く売れるという査定が出た際に、このような話を聞いてもすぐに飛びつかないように注意してください。更なる根拠を聞き出した方がよいのは間違いありません。百聞は一見に如かず。聞かぬは一生の恥ですよ。

 

当然ですが、5600万円で探しているお客様がいても本当に私の物件を買うかどうかはわからないからです。

 

その時に、参考になるのがエリアの相場情報・過去の取引事例を

知っているかどうかが重要になります。

 

私の物件が売りに出た際に、他にどんな物件が売りに出ているのか。築年数、広さ、価格、どれくらいの時期売り出されているのか。なぜそれらの物件が売れ残っているのか。そこを理解したうえで、私の物件が高い価格で売れると予想しているのか、否かで大きな違いです。

 

まず、自分のローン残債より高い査定を出してくれた担当者には、それがなぜか、エリアの相場情報や、過去の取引事例を基に話してくれるかどうかを聞き出すことが大事です。

 

それで納得できる理由であれば、今後売却活動で更なる秘訣を聞き出せるので、会っても損はないと思います。

 

私も、実際に不動産会社の担当者に会ったりしているので、今後はその部分も記載していきます。

 

 設定した希望価格よりも安く査定価格が出た場合

 

こちらについても少し触れさせていただきます。私の場合は、高く売れないといわれた人でも信じて会ってみたいと思った人がいました。

 

やはりこの時もその理由がなぜかをしっかりと把握することがポイントになります。その人が言った理由は下記の通りです。

 

・新築で買った物件で、築1年も経っているが、新築の状態で同じ棟内に売れ残りが3部屋ある。※優れている担当者は、どこの住戸が売れ残っているのか、さらにはその価格帯まで理解されていました。※

 

・今売るのではなく、賃貸で貸してから、減価償却ができたタイミングで売り出す方が良いと提案をくれる※新築マンションの価格が現在は高騰しているため、売り時ではありますが、
買うお客様も賢く、高騰している物件を掴みたくないと思っている。そのため、貸してから売る方が良いとのことでした。※

 

・離婚をして、前妻がまだそのマンションに住んでいるため、オーナーチェンジでの売却を検討する※私の場合は、前妻がまだマンションに住んでいるので、今すぐに売れるという
わけではありませんので、その場合はオーナーチェンジという選択肢もあるようです。※

 

つまり、安く売れると査定をしてきたエージェントに対しても、根拠とそれに対する対策があるかどうかを確認すべきです。担当者によって、根拠と打ち手は全く異なります。

 

売却依頼する会社の選び方のまとめ

 高く売れると自信をもって、提案してくる担当者。安くしか売れないがこんな選択肢もあると、提案してくる担当者。

 

1つの物件であっても


・お客様それぞれの事情(残債・売却理由・時期)
・過去の取引事例(相場)
・全体の売買物件市場
・担当者の取引実績・経験


によって、誰の何を信じるかは全く異なります。

 

事前に売却希望価格を設定し、各不動産会社の査定価格を整理しておかないと、誰が何を言っていたのかまでわからなくなってしまうので、要注意です。

 

後日、査定価格の値付け方法を不動産仲介会社の担当者に伺えましたので、記事を掲載しています。

 

www.egent.work

 

 

査定価格に一喜一憂する必要はない

査定で高く出たから、安く出たからと一喜一憂してはいけません。査定価格はあくまでも査定価格で、実際に売れる売却価格とは異なります。

 

担当者があなたのニーズをしっかりと理解してくれるかどうかが重要であると私は、自身の売却活動を通じて考えるようになりました。

 

私の経験を通じて、少しでもお客様の売却活動がよりよくなりますように願っております。

 

今後とも皆様にとって、価値ある情報をお届けできるようにブログの更新活動を考えいますので、宜しくお願い致します。

 

何かご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。