元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

不動産売却の査定額の決まり方、査定方法を公開

私のブログではこれまで、売却活動において一括査定サイトを使ったお話や、

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査定サイトを使った後、売却依頼をする際の会社の選び方のポイントとして、査定価格の理由を聞くことが重要であることと、その方法を記載させて頂きました。

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特に査定価格の理由を聞くことさえ、守ればどの一括査定サイトを使うかはそこまで気にしなくてもよいと言っても過言ではないくらい、「査定価格の理由」を聞くことが重要であるとお伝えさせて頂きました。

 

今回は澤井がEGENTを運営する立場として、SUUMOに6年間勤めていたからこそ、不動産会社様と仲良くさせて頂いているので、「実際に不動産会社が査定依頼が来た際にどのように査定金額を出しているのか」を直接不動産会社様に聞いてきました内容を公開します。

 

今回は、不動産業界の裏側を恐れず書いていきたいと思います。あくまでも目的は、家を売るという行為が皆様にとって少しでも満足の行くものになれば良いと思っているからです。

 

それではタイトルの通り、不動産売却の査定額の決まり方、査定方法を公開について記載していきます。

 

畑を3人の家族らしき人が歩いている様子を家のマークで囲った写真

皆様の大切なお家、いったいどのように価格が決まるのでしょうか。

 

 

査定価格の算出方法について

 

まず、家がいくらで売れるかを見積もるためには、3つの方法があるようです。その3つの方法とは①取引事例比較法②原価積上法③収益還元法の3つです。

 

主な算出方法は取引事例比較法

基本的に居住用の物件の売却査定金額は①の取引事例比較法を使うことが圧倒的に多いです。取引事例比較法とは読んで字のごとく、対象の売却物件のエリアであった過去の取引事例を基に査定金額を算出するというものです。

 

これまでのブログでもお話させて頂いた通り、取引事例を知るものが「売却を成功に導く」ということがお判りいただけるのではないでしょうか。

 

しかし、この取引事例比較法には大きな問題点がありました。

 

査定額は不動産会社が作為的に選ぶことができる

なんと、取引事例は不動産会社が作為的に選ぶことができてしまうのです。

 

どういうことか、不動産業界の構造から説明をしていきます。不動産会社には1日何十件もの売却査定が寄せられます。これは私のブログでも記載させていただきましたが、家を売りたいというお客様が不動産会社にお願いする際には「売却査定サイト」を使って、複数の会社に査定依頼をするからです。

 

私のように絶対に家を売りたい。という人は良いのですが、中にはとりあえず、今持っている物件の価格を知りたいだけ。というお客様も存在すると思います。

 

そういった、とりあえず価格を知りたいというお客様も複数の会社に査定の依頼をするので、不動産会社様には1日何十件もの依頼が来るということになります。

 

そういった弊害から不動産会社様の業務を削減するために、売却査定価格を3分以内で出せるツールが存在しております。

 

※敢えてここではツール名はお伝えしませんが、ほとんど全ての不動産会社様がこのツールを使っています。

 

そして、冒頭に述べた通り、このツールでは取引事例は作為的に選ぶことができてしまうのです・・・・

 

どういうことかというと、「取引事例比較法」は取引事例を基に、「エリアの坪単価」を算出し、対象物件の坪数に出てきた坪単価を掛け合わせ査定価格を出します。

 

要は 

取引事例により算出された坪単価」×「対象売却物件の坪数」が計算式となります。

 

この「取引事例により算出された坪単価」ですが、業務削減のために開発されたあるツールにより、作為的に選ばれた取引事例により算出された坪単価」となってしまっているのです。

 

例えば、お客様の要望(物件の住宅ローンの残債)より高い価格を出したければ、これまで高い価格で取引された事例を基に、坪単価を算出してしまえばよいのです。

 

査定価格が作為的に選ばれることの問題点

 

特に、集客目的で高く吊り上げている不動産会社様もいらっしゃるので、そこに関しては要注意です

 

やはり、家を売りたいと考えるお客様のほとんどが高く売りたいと考えています。そしてそのために複数の不動産会社に査定依頼を行い、不動産会社から査定価格が記載された査定書を受け取ります。

 

不動産会社側も媒介契約が取れなければ、売上にはつながりませんので、実態のない高値査定を出して、家を売りたいお客様から案件を獲得しようとしてきます。

 

また、お客様の要望がとにかく安くても良いから早く売りたいということであれば、これまでの安い価格で取引された事例を基に、坪単価を算出することが作為的にできてしまうのです。

 

しかも3分以内で!

 

このツール素晴らしいのが、周辺環境や、周辺の墓地の場所、水害地域ではないか等

お客様が不安になる要素も、ものの見事に3分で出てきます。皆様、査定金額は鵜吞みにしないように要注意です。

 

査定金額が正しいかどうかを見極める方法

 

その金額が算出されたロジックを担当者様にしっかりと電話で確認することが重要になります。

 

冒頭でも述べさせていただきましたが、確認するときの注意ポイントは以前私のブログにも記載しています。

 

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お手すきの際に併せて読んでみてください。

 

上記のブログの内容のまとめを記載させて頂きます。

 

査定価格ではなく、担当者の言葉を信じる重要性

 

高く売れる提案してくる担当者、安くしか売れないがこんな選択肢もあると、提案してくる担当者。1つの物件であっても、お客様それぞれの事情や過去の取引事例、全体の売買物件市場、担当者の取引実績・経験によって、誰の何を信じるかは全く異なります。

 

まずは査定で高く出た、安くしか出なかったと一喜一憂するのではなく、担当者がなぜその価格を出したのかをきちんと把握することが重要です。

 

前述の通り、作為的に選ばれている可能性も高いので、査定書だけを見ていてはいけません。

 

私のブログでは、査定書の後に担当者と会い、その中でチェックするべきポイントもまとめています。

 

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ぜひ、家の売却を考えている皆様は参考にして、正しい売却活動をして頂ければと思っております。

 

今日はここまでお話しできればと満足ではありますが、この後は、私個人的に感じていることをお話させて頂きます。

 

このブログを読むと、不動産会社だけが一方的に悪いように感じられるかもしれませんが、私はそうではないと思っています。

 

私のように、本気で家を売りたい。と思っている一方でとりあえず、査定しておこうみたいな人が多いのも事実です。その要望に応えなければ、不動産会社も評判が落ちてしまうので大変です。

 

不動産会社に査定をせずに査定価格を知る方法

 

※特に売りたいというわけではなく、価格が知りたいだけという方は「AI価格査定」というサービスも出てきているので、使ってみてはいかがでしょうか。

www.how-ma.com

 

もちろんお客様が悪いという訳でもなく、家を売りたいというお客様のお問い合わせが欲しい不動産会社様と家を本気で売りたいと考えているお客様の要望に応えられるようなサービスがないという不動産業界の発展が遅いことにも原因はあると思っております。

 

我々がEGENTを運営する理由には、誰も得しないような状態になっている不動産売却における業界を変えていきたいという想いがあります。本気で不動産で困っているお客様と本気で不動産を通じてお客様の人生を

豊かにしたい不動産会社の担当者様。私たちはその人たちをマッチングすることで世の中を少しでも良い方向に変えていけるように邁進して行きます。

 

不動産素人ではありますが、皆様と共に、勉強を通して、行動を起こし、不動産業界を少しでも良い方向に変えていきたいと思っております。

 

ぜひ、一度不動産売却を検討されている方はEGENTも使ってみて頂けますと幸いです。

 

egent.jp

 

少し後半は個人的なお話までしてしまいましたが、今日は「売却査定金額に一喜一憂するのではなく、査定金額の値付け理由を知ることが重要である」ということを改めて皆様にお伝えさせて頂ければと思い、ブログを記載させて頂きました。

 

今後とも宜しくお願い致します。

 

今回のように、私の売却活動を通じてわかったことだけではなく、自身のSUUMOでの経験やEGENTの活動を通してわかったことなどもお伝えできればと思っております。

 

何かご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせフォームより、ご連絡くださいませ。