元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

家を売る流れ・売却にかかる費用まとめ

私はこれまで、不動産仲介業のトレンドなどを記載してきましたが、ブログのプロフィールにも記載させて頂いている通り、物件を売却したいユーザーでもあります。

 

私はこれまで家を売るために、多くの不動産仲介業者様とお話をしてきました。今回は不動産業者の方々から教えて頂いた、家を売る際に必要な知識をまとめていこうと思います。

 

それではタイトルの通り、家を売る流れ・売却にかかる費用をまとめ。を進めさせていただきます。

 

家の鍵を渡す人。売る行為を表した写真

家を売る流れの前編スタートです

 

 

不動産売却の流れ

 

①売却相談

家を売ることを検討するにあたってまずは不動産会社に相談することをお勧めします。専門家によるアドバイスを参考することによって、自身の売却活動をどのように進めるかを検討する必要があります。

 

②査定・物件の確認・調査

上記で不動産売却を行う際に、査定をして、自身の不動産の資産価値を知ることも行いましょう。査定のポイントや机上査定と訪問査定の違いなども今回は細かく記載していきます。

 

③媒介契約

査定価格などの説明を受け、売却活動の内容についても確認します。十分に納得をしたうえで媒介契約を締結します。

 

④売却活動の準備

媒介契約が済むと、いよいよ売却活動の開始です。売却活動が始まると、週末を中心に購入検討者が内見に来るようになります。その時にバタバタしなくてもいいように、事前に準備をしておきましょう。

 

⑤売却活動

様々な売却活動を通して購入希望者を探します。お問い合わせを頂いた方々に、実際の物件を見学してもらいます。 

 

⑥購入申込み~売買契約の締結

購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引き渡しなどの条件について調整を行います。売主・買主で合意に至ったら売買契約を交わします。

 

⑦売買契約後の手続き

買主に引き渡せる状態にするため、既存ローンの完済手続きや引っ越し準備などを行います。

 

⑧残代金決済・引き渡し

残代金の受領と同時に物件(鍵)の引き渡しを行い、売却手続きが完了します。

 

今回は①~③までの流れを、これまでのブログに記載した内容も含めてお伝えさせて頂きます。

 

①売却相談のポイント

家を売ることを検討された事情やスケジュールによって、売却方法は変わってきます。家を売ると言っても、単純売却の他に、任意売却やリースバック、業者買取、投資転用等、家を売る事情によって選択肢も様々です。

 

まずは住宅ローンが残っている物件を売るためにはどうしたら良いか、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めば良いか等をインプットすることをお勧めします。

 

売却計画を立てる

売却計画を立てる上でのポイントを記載します。

 

(1)売却の目的

まずは目的を明確にして、判断に迷う際は立ち戻れるようにすることが大事です。

 

(2)期限

決まった期限がある場合は、必ず仲介会社にも伝えるべきです。決まった期限がなくても早く売りたいのか、じっくり売っても良いのか、期間を決めましょう。

 

(3)必要金額

家を売った後、手元にはいくらぐらいの金額が必要ですか。最低と希望ときちんと事前に考えておくことが重要です。

 

(4)その他

家を売るということは購入者を探すために、自分の家がポータルサイトなどで広告をされます。購入者を広く集めることで、高く売れるチャンスが広がることにもつながるので、広く広告をしても良いのか、周囲の人には知られずに売却をしたいのかも事前に考えておきましょう。

 

売却にかかる諸費用・税金を知る

不動産を売却する場合にも経費が掛かります。売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取り額となることを肝に銘じておいてください。

 

計算式:売却価格-諸経費=手取り額

 

諸経費:諸経費には(1)仲介手数料と(2)印紙税がかかります。

 

(1)仲介手数料

仲介手数料は成約価格の3%+6万円(別途消費税)が基本ですが、ソニー不動産のように、売主からは仲介手数料を取らない業者も増えてきています。ここも会社を選ぶ一つの基準となりそうです。

 

(2)印紙税

印紙税は売買契約書に貼付されるものです。これは物件価格によって変わってきますが、5000万円以下の物件であれば、3万円もあれば大丈夫ですが、費用がかかることは認識しておきましょう。

(詳しくはこちら参照:https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/06.html)

 

(3)税金

土地・建物を売却した場合、その譲渡益に対して他の所得と分離して譲与所得税と住民税が課税されます。※マイホーム(居住用財産)を売却した時は各種特例制度*1が利用できます。

 

 

(4)その他

登記費用・司法書士報酬*2

 

登記*3上の住所が現住所と異なる場合には住所変更登記にかかる費用*4や、所有している不動産に抵当権が設定されている場合には抵当権抹消登記にかかる費用*5が掛かります。

 

他にも土地・戸建の場合には測量費用*6と言って、隣地との境界が不明瞭な場合や土地を分割して、売却したい場合には分筆登記が必要になりますので、要注意です。

  

登記することによって、所有権や抵当権などの権利関係が公開され、登記簿謄本を確認すれば誰もがわかるようになっています。ちなみに登記簿謄本はオンラインで取得が可能です。(登記情報提供サービス:https://www1.touki.or.jp/

 

ただし、この取得にもお金が掛かります。自分で取らずとも、査定のタイミングで仲介会社が確認してくれることもあるので、その際に確認するようにしましょう。

 

そのため、抵当権抹消登記にかかる費用は売主の責任で売主が負担しなければなりません。ここで注意しなければならないのは、住宅ローンを完済していても、抵当権登記は抹消されていないということです。

 

残債がなくなったからといって自然と抹消されるわけではなく、必ず所有者自身で行う必要があります。その他に、前述の通り、登記上の住所と所有者の現住所が違う場合は住所変更登記、登記上の所有者の氏名が婚姻などにより現在の氏名と相違している場合は氏名変更登記を行う必要がありますので、注意しましょう。

 

(5)引越し費用

当然ですが、売却する物件に自分自身が住んている場合は引っ越しの費用が掛かります。事前に引越し会社にも複数社に相みつを取り、引越しの時期や値段を把握しておくようにしましょう。

 

私の場合のケース

色々と記載させて頂きましたが、私の場合は所得して1年の5,000万円のマンションを売却することになりますので、仮に5,000万円で売れた場合は。

  • 仲介手数料:5,000万円×3%+6万円=156万円(別途税金)
  • 印紙税:3万円程度(5,000万円以上か以下で変わる)
  • 税金:私の場合は買った価格が5,200万円なので、3,000万円以上の売却益はまず生まれないでしょう。
  • 登記費用にまつわる司法書士報酬として2-3万円程度(住所の変更・抵当権抹消の費用。私の場合は測量などは必要なし)
  • 引越し代金の大きな資金準備の必要はなし。現段階で私の荷物は段ボール数箱のため、レンタカーの1万円程度。

(1)~(5)までの合計で、162万円程度の費用がかかります

 

5,200万円で買った物件を5,000万円で売った場合、200万円の額面上の差額だけでなく、売却にかかる費用で162万円がかかります。私の場合は住宅ローンがまだ5,000万円程度残っていますので、無事5,000万円で売れたとしても、162万円は自分の貯金から崩さなければなりません。

 

皆様も要注意です。

 

まずは自分が家を売る目的を明確にし、時期を決めたうえで、残りの住宅ローンと、売却にかかる費用を明確にして、いくらで売るのか、手元にはいくら残す必要があるのかを考えましょう。また、その売却計画を立てたうえで、どんな売却戦略を採るのかを考え、専門家に損段することをお勧めします。

 

次に来る流れとしては、査定を行い物件の資産価値を知るという手順です。

 

②査定・物件の確認・調査のポイント

売却相談のタイミングで並行して、売却を検討されている方も査定をしてることをお勧めします。査定によって、実際の自分の計画で売れるのかどうか、自分の所有する不動産の資産価値を知ることができます。

 

ただし、私のブログでも今までご紹介させて頂いたように、査定はあくまでも「査定価格」で「売却価格ではない」ことを肝に銘じてください。とはいえ、売却を計画通り実行するためには査定をしておいても損はないと思います。


www.egent.work

 

査定について正しく知る

査定とはご売却予定の不動産の室内の状態・設備の状態など、実際に現地にて調査し、細部までを確認することだとされています。また先の通り権利関係の調査も行ったうえで、周辺の成約事例や売り出し事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。さらに、経済情勢・住宅動向・エリア特性などを考慮して最終的な査定価格を算出します。

 

文章に起こすとそれっぽいことが書いてありますが、まだ売却検討段階では、不動産会社による訪問査定はお勧めしません。あらかじめ査定書を受け取り、電話などで担当者と会話し、本当に周辺の成約事例や取引事例を詳しく知っているか、今後の経済情勢や・エリアの特性・住宅動向を詳しく知っているかどうかを確認してから、どの担当者に訪問査定をしてもらうかを吟味することをお勧めします。

 

何社も訪問査定をしてしまうと、これからの売却活動の中でも大事な週末を購入希望者との内見活動にも時間と手間を取られるので、疲れてしまいます。満足度高く売却をするためには、計画を立てる段階で、査定書を取り、担当者を見極めることが重要だと私は考えます。

 

www.egent.work

 

訪問査定で確認すること

 

訪問査定では、文字の通り、現地でしか確認できないことを確認します。今回は丁寧に査定価格に影響してくる項目を列挙をさせて頂きます。

 

・近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や近隣での建築予定の確認

・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設などの確認

・リフォーム履歴、設備機器のグレード

・収納スペース、日照条件、眺望・景観

 

(戸建・土地の場合)

・摂動状況、道路種類の確認

・上下水道の確認

・境界や越境の有無

 

(マンションの場合)

・管理規約の確認

・管理費や修繕積立金の額、滞納の有無

・長期修繕計画の内容

 

等が挙げられています。査定書をもらった後、実際に訪問査定をして頂くことにはなりますが、この段階では大きく自分の計画した売却希望金額を下げられることはありません。不動産会社の担当者も媒介契約がもらえることが重要なので、むしろこの場で、家を売る際に厳しいポイントを的確に教えてくれる担当者は信頼感が増すポイントです。

 

とにかく、私は①の売却計画をしっかり立て、その間に査定書を依頼し、希望価格を出した上で不動産仲介の担当者を吟味したうえで、訪問査定をすることをお勧めします。

 

自宅でできる価格査定

 

あくまでも目安にはなりますが、不動産仲介会社とのやり取りをせずとも自分の家の資産価値を図るツールは沢山ありますので、過去の私のブログを参考にしてみて下さい。

 

 

www.egent.work

 

 

査定価格以外に不動産会社を選ぶポイント

 

査定価格では家を売る際に担当する担当者の力量を図ることができますが、もちろんそれ以外にも不動産会社を選ぶポイントがあります。

 

それが、各社が掲げている売却のサポートサービスのラインナップです。

 

例えば、大手企業となると、設備や建物の補修サービスとして、一定金額(5万円程度)の補修や交換等を行ってくれたり、引き渡し後のアフターサポートを行ってくれたり、引き渡し後の補修・交換サービスを請け負ったりしてくれます。

 

他にも最近ではホームステージングという、家を売る際に自分の家を購入希望者により良く見せるために家具を設置したり、ホームクリーンアップと称し、家の片づけを手伝ってくれたり、ハウスクリーニングと称し、住宅設備の掃除をしてくれたり、前述の土地測量をサービスしてくれたり、荷物の預かりサービスがあったりなど、サポート体制が充実してきています。

 

家を売るために保証するサービスだけでなく、相続や買換保証と謳い、ファイナンシャルプランナーへの相談や各種ローンの減税を行ったりなど、不動産会社としての努力も各社によって変わってくるので、そういった部分も計画を立てる際には調べておくことをお勧めします。

 

ここまできちんと調べて頂いた後に、どこの会社のどの担当者と売却活動を行うのかを決め、次のステップとして、媒介契約を結んでいくことになります。

 

 

③媒介契約のポイント

査定価格などの説明を受け、売却活動の内容についても確認します。十分に納得をしたうえで媒介契約を締結します。

 

媒介契約の種類

これまで私のブログでも何度かご紹介させて頂きましたが、媒介契約の種類を下記表にまとめておきます。

家を売る際の媒介契約種類まとめ

家を売る際の媒介契約種類まとめ

ポイントとなるのは前述の各社の売却サポートが受けられるかどうかになります。一般媒介契約では、複数の会社に任せられるため、競争原理が働き、媒介を任せた仲介会社が頑張るのではないかと考える売主様も多いようですが、実際は仲介手数料が入ってくるかどうかわからない案件と捉えられてしまい、競争原理は働きにくいです。

 

それよりも各社がどんな売却サポートがあるのかを理解し、そのうえで担当者が本当に高く・早く・手間なく売ってくれるのかどうかを見極め、専任契約をするのが良いでしょう。

 

不動産仲介会社に関する売上の構造などは私のブログにも記載させて頂いておりますので、参考にして頂ければ幸いです。

 

www.egent.work

  

媒介契約が済むと、いよいよ売却活動の開始です。ここからは次回の記事を更新し、後編にまとめさせていただきます。

 

前半だけでも大変な売却プロセス。解決策はあるのか。

とにかく家を売るという行為にまつわる売主の顧客体験が煩雑なことに関しては目を向けられてきていませんでした。

 

そんな課題を解決するサービスとしては我々はEGENTを立ち上げました。

 

家を高く・早く・手間なく売りたいという方は、信頼できる不動産の担当者に頼むのが一番だと思っています。

 

ぜひ、一度我々のサービスも使ってみて頂けますと幸いです。

 

後半は少し自社のサービスの紹介にもなってしまいましたが、少しでも家を売りたいお客様の満足度が向上すれば良いなと思っております。

 

また、若い方にほど、家を売却する際に待ち受けるプロセスを理解していただき、より良い物件購入をする際にも、信頼できる担当者と一緒に将来を考えて物件を購入していただければと思います。

 

第二の澤井を生み出さないように今後も、自身の経験から売却活動の不を発信していき、自身のサービスで不を解消していきたいと思います。

 

今後とも宜しくお願い致します。何かご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせフォームより、ご連絡ください。今回もお読みいただき、ありがとうございました。

 

次回は家を売る流れの後半をお届けいたします。

*1:マイホーム譲渡所得の特例:投資用のマンション等ではなく、居住用として住宅ローンで購入した物件にはマイホーム譲渡所得の特例が使えます。不動産の所有期間によって税制が変わってきます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、譲渡所得から3000万円の特別控除が得られます。簡単に説明すると、家を売った際に、不動産を購入した時より高く売れた場合、3,000万円までの利益については税金がかからないということです。買った時よりも売れる金額が3,000万円以上も上がることは滅多にないので、そこまで気にする必要はないかと思います。ただし、相続などで物件を売却する際には元々いくらで買った家かを確認する必要がありますので、要注意です。(詳しくはこちら参照:https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/12.html)

*2:司法書士報酬:こういった登記情報の変更によって、司法書士への報酬として2-3万円程度がかかってきます。忘れず売却計画にいれておくことをお勧めします。

*3:登記:登記とは権利関係などを公示するために、法務局に保管される登記簿謄本に所有者名や所有者の住所、不動産の所在や面積など、一定の事項を記載することをいいます。

*4:住所変更登記費用:基本的には買主の方が負担します。ただし、相続により、土地や建物の所有権が移転した際は家を売却する前に住所変更登記が必要になり、その費用は売主が負担することになりますので、注意が必要です。私も、現在の住所が売却対象物件の住所ではないので、住所変更登記費用が必要となります。

*5:抵当権抹消登記費用:売主が住宅ローンなどを利用していた場合、物件には金融機関による抵当権が設定されています。不動産を担保に住宅ローンを借りているということですね。家を売る際、何の権利も付いていない状態で不動産を買主へ引渡す義務が売主にはあります。

*6:測量費用:確定測量を行います。土地面積や隣地の所有者の人数(自分の自宅が隣接する家がいくつあるか)、国や自治体との境界が確定していか否かで価格が変わってきます。場合によっては100万円以上かかるケースもあるので、事前に不動産仲介業者や土地家屋調査士に相談することをお勧めいたします。