元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

リノベーションに適している中古物件の選び方の詳細を記載しました。

これまで私のブログで、なぜそもそもリノベーションが今、注目を浴びているのか。リノベーションのメリット・デメリットにはどんなことが挙げられるのか、リノベーションに向いている中古物件とはどんな物件かを記載させて頂きました。

 

【リノベーションに関する過去の記事はコチラ】

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今回は前回、好評いただきましたリノベーションに適している中古物件の選び方の詳細を記載していきたいと思います。

 

SUUMO等のポータルサイトで物件を探す際には、見逃してはいけない情報も多いので、リノベーションに興味を持っておられる方はぜひ、参考にしてみて下さい。

 

リノベーションに適している中古物件の内観写真

リノベーションに適している中古物件の選び方

 

リノベーションに適している中古物件

前回の記事でも記載させて頂きましたが、自分で中古物件を買ってリノベーションをする際に気を付けるべきポイントは大きく2点しかありません。

 

その2点とは、

・リノベーションに適している中古物件

・資産性のある中古物件

を選ぶことができるかどうかに尽きます。

 

この前者のリノベーションに適している中古物件の選び方を間違えると、買ってからこんなはずではなかったと後悔してしまうことになるので、注意が必要です。

 

リノベーションに適している中古物件のチェックポイントは4つ

中古物件を買ってリノベーションをする際の物件の選び方・チェックポイントを項目に分けると、4つに絞ることができます。

 

それは①築年数、②面積、③工法・設備の可変、④管理費・修繕積立金です。

 

それぞれのポイントを抑えなければ、安心面・経済面・家族の絆が大きくことなってくることをご認識頂いた上で、皆様にあった最適な物件を選んで頂きたいと思っています。

 

ローン減税が受けられる築年数の物件を選ぶ

それでは初めに1つ目のポイントである、築年数について詳しく見ていきましょう。住宅ローン減税制度の利用の要件に、築年数の条件が入っているので、ご注意ください。

 

建築確認が1981年6月1日以降の物件を選ぶ

前回の記事でも記載をさせて頂きましたが、新耐震基準マンションを選ぶことが重要となります。

 

重要なポイントとしては「建築確認」が1981年6月1日以降でなければなりません。建築確認済証の写しや台帳記載事項証明書を入手して確認することが必要です。不動産業者に言えば入手することも可能です。

 

なぜ、新耐震基準が重要なポイントになってくるかというと、住宅ローン減税制度利用の要件の一つとなっているからです。

 

もちろん、耐震基準適合証明書を取得することができれば、上記の年数を超えてしまった建物でも、住宅ローン減税などの減税を受けることができますが、予め築年数を計算しておかないと、住宅ローン減税を受けることができませんし、何より売却する際に難しい物件となってしまいかねませんので、ご注意ください。

 

※住宅ローン減税とは・・・年末時点の住宅ローン残高に応じ、その1%相当が10年間にわたって所得税から控除されるというもの。年末の借入残高4,000万円が上限となるため毎年40万円、最大で合計400万円もの減税効果になります。

 

「建築確認」が1981年6月1日以降の物件を買ったからと言って、自動的にお金が銀行口座に振り込まれるわけではなく、確定申告が必要となりますので、併せてご確認下さい。

 

 

住宅ローン減税(控除)が利用できる物件を選ぶ

住宅ローン減税制度を利用する上で重要な他のポイントをここでまとめてご紹介します。

 

住宅ローン減税の要件まとめ

(1)築年数が以下の規定の年数以内であること

┗鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合:築25年以内

┗木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合:築20年以内

 

(2)床面積が50平方メートル以上であること

※事項で詳しく説明します


(3)自分が居住する住宅であること

 

(4)新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、
その年の12月31日まで継続して居住すること


(5)借入期間を10年以上の住宅ローンであること

 

(6)年収が3,000万円以下であること

 

の6つが条件となりますので、ご注意ください。

 

面積が50㎡以上の物件を選ぶ

面積が50㎡以上の物件を選んでおかないと、住宅ローン減税が受けられないため、最大400万円の損失がでてしまいます。こんなこと、学校の教育では教えてもらえないなんて、厳しい世の中です。。。が、特に気を付けてほしいポイントがありますので、ご注意ください。

 

内法面積が50㎡の物件を選ぶこと

面積表記には内法面積と壁芯面積の2パターンがあります。

 

内法面積は壁の中の広さですので、純粋な部屋の広さを表していますが、壁芯面積は、壁の中心から測っているので、内法面積よりやや広く表記されます。

 

厄介なことに、SUUMOやLIFULLの面積表記は、壁芯面積が使用されています。そのため、ポータルサイトで50㎡の物件を選んで購入しても、住宅ローン減税が受けられない!なんてことにもなりかねません。

 

もちろん、優秀な不動産の担当者に相談すれば、何も問題はないのですが、不動産の担当者に会わずとも、自分の要件に合う物件を提案してくれれば、それで良いと思っている人は後で痛い目に合う可能性もありますので、ご注意ください。

 

間取り・設備が変更できる物件を選ぶ

リノベーションの醍醐味と言えば、間取りの変更にあるかと思います。こんな間取りに変えたいと思っていたのに、購入後にできないと知ってしまっては大問題です。この機会に工法のポイントも押さえておきましょう。

 

間取りが自由に変更できる工法とは

日本の住宅の工法は大きく3つに分かれます。

(1)木造

(2)S造

(3)RC造

 

更に、(1)木造は軸組工法(木造軸組工法、木造軸組パネル工法)と壁式工法(2×4工法、木質パネル工法)に分けることができます。

 

→木造の場合、軸組工法は比較的間取り変更の自由度は高いです。もちろん建物を支える柱は移動できませんが、間仕切りになる壁はかなり自由に移動が可能なので間取り変更は容易に行えます。

 

→一方、2×4工法は面で支える構造のため、窓を大きくしたり、窓やドアを増やしたりすることは困難です。建物を支える間仕切りは抜くことができないので間取り変更に制限があります。

 

そして(2)S造は鉄骨軸組工法(軽量鉄骨造)と重量鉄骨ラーメン工法に分かれます

 

→軽量鉄骨造の場合は、建物を支える耐力壁の移動ができない制約がありますが、 重量鉄骨造の場合、他の工法と比較しても間取りの自由度が高めです。

 

(3)はRC造はラーメン構造と壁式構造に分かれます。

 

ラーメン構造の場合は、間仕切りの壁を取り外せるため、間取り変更の自由度が高めですが、壁式構造の場合は耐力壁の移動に制約があります。

 

なんと、ややこしいことでしょう。正直私も、頭ではなかなか覚えきれません。現場で勤めている優秀な担当者であれば、どのマンションがどの工法で建てられているかまで、頭にインプットされているとのことでした(笑)

 

もちろん、水回りの移動はPS(パイプスペース)の位置を考えなくてはいけなかったり、間取り以外にも設備関連で、追い炊き機能つけられない物件や、エアコンがつけられない部屋があったり等、チェックしないといけないポイントは山ほどありますので、ご注意下さい。

 

管理費・修繕積立金計画が正しい物件を選ぶ

管理費・修繕積立金は当然のごとく、マンションの管理・修繕のために毎月支払わなければいけないコストです。選び方を間違えると、購入後に大規模修繕があると聞かされ、一時金を徴収されるケースもあるので要注意です。

 

管理費・修繕積立金計画が良い物件の選び方とは

総戸数30戸-50戸以上の物件を選ぶ方が比較的よいとされているようです。管理組合の理事が回ってくる回数が少ないというメリットもありますが、それにも増して、住んでいる住民が多いので、管理費や修繕積立金がしっかりと溜まりやすいということが挙げられます。

 

逆に150戸以上になってくるとコミュニティ運営のために、様々なサービスを用意しているため、管理費・修繕積立金が足りずに月額のコストが上がることもあるので、要注意です。

 

月額2万円-3万円の物件もあれば、月額5万円の物件も存在します。新築マンションのデベロッパーはひどいところであれば、売れればそれでよしと考えるので、計画が目に見えて赤字となっていることも多いのです。

 

ちなみに、マンションの場合玄関のドアや、窓のサッシ、ベランダなどは共用部のため、自分好みには変えられず、管理費・修繕積立金を使って変えなければいけないため、かなりハードルが高いことをご注意ください。

 

まとめ

いかがでしょうか。今回はリノベーションに適している中古物件の選び方ということで、①築年数、②面積、③工法・設備の可変、④管理費・修繕積立金の4つをピックアップしてお話させて頂きました。

 

お客様のお話を聞いていると、SUUMOやHOME'S等のポータルサイトや、中にはレインズを見れる立場にいるという人がいるので、物件提案をしてくれればそれでよいという人がいますが、これらのチェックポイントをすべてご存知でしょうか。

 

また、ポータルサイトには掲載されていない情報が多くあります。間取り・設備の可変性・管理費・修繕積立金などは特に不動産の担当者しか知りえない情報となります。

 

EGENTを使ってほしいからというわけではありませんが、本当に後悔しない不動産購入をして頂く上でも、ちゃんと知識のある不動産の担当者を選ばないといけないと私は考えています。

 

お恥ずかしい話、私もこの内容を知ったのは、SUUMOを退職した後でした。

 

そして、上記のことを知らないと家を売却する際に困ります。家を売る人にとっても、この条件を知っている担当者に頼むか頼まないかで売れる金額・時期が大きく変わります。

 

心を開いて、膝を突き合わせて、腹を割って、不動産の担当者とお話することを私は心からお勧めいたします。

 

売り込みではありませんが、リノベーションこそ、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、担当者に教えてもらった内容ばかりです。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まるリノベーションを実施していただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

質問がございましたら、下記より何なりとご質問ください。

 

peing.net

 

今回も長々と失礼致しました。最後までお読みいただきありがとうございます。