元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

リノベーションのメリット・デメリットを不動産担当者に相談しました。

最近のトピックスニュースとして、カウカモを運営するツクルバ様が新規上場承認されたことが話題になっております。

 

私達が運営しているEGENTにもリノベーション物件を購入したいというお客様からのお問い合わせを多数頂戴しております。

 

それも、リノベーション済みの物件を購入するのではなく、自ら中古物件を買って、自分の好みにリノベーションをしたいというご相談を頂戴しております。

 

前回、なぜ現在リノベーションが注目を浴びているかということを、日本の中古住宅の流通比率と日本の人口動態から考察し、要因を記載させて頂きました。

 

 

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今回は、特に自分で中古物件を買って、リノベーションをするメリットとデメリットについて、改めてEGENTに関わって頂いている優秀な担当者様に聞いてきましたので、そのポイントを記載していこうと思います。

 

木の素材が要所要所に使われている部屋の写真

リノベーションのメリット・デメリットについて

 

 

そもそも賃貸が良いのか購入が良いのか

こちらもよく話題に上がるトピックスではありますが、正直答えはお客様の状況それぞれで異なります。賃貸の場合のメリット・デメリット、購入の場合のメリット・デメリットもまずは抑えておくことをお勧めいたします。

 

賃貸という選択肢

賃貸を選んだ場合、当たり前ではありますが、メリットとしては、移動の自由度が高いことが大きく上げられます。また、購入と違い、住宅ローンを組む必要が無いこと、修繕積立金を支払う必要が無いこと、固定資産税(東京の場合は年間10-20万円程)を支払う必要がないことがメリットとして挙げられます。

 

一方のデメリットとしては、敷金・礼金などの頭金が掛かるものの、自己の所有物とならないため、資産にはならないこと。月々の家賃を支払っても当然ではありますが、自分の資産となりません。最悪定期借家の場合は、更新のタイミングで急遽移動しないといけなかったり、普通定借でも契約年数によっては、引っ越したくても違約金が必要であるというハードルがあります。

 

購入という選択肢

持ち家を購入する場合、メリットとしては当然ではありますが、所有権を得られるということ。不動産を担保にしてお金が借りられること。住宅ローン控除を受けられる物件があるということ。老後のリスクに備えられるということ。そして、リノベーションを自由にできるということがメリットに挙げられます。

 

とはいえ、デメリットとして、移動の自由度が低いこと。住宅ローンで低い金利で借りていても、転勤によって金利の高いローンを使用しなければならないことがリスクとして挙げられます。

 

賃貸と購入のどちらが良いかということはやはり、その人の置かれている状況によって異なってくると思いますので、参考情報として捉えて頂ければ幸いです。

 

新築が良いのか中古が良いのか

こちらも人によって好みが分かれる永遠の議論テーマです。私のスタンスとしてはこちらもどちらが正解というものではないと思っています。お客様の嗜好性・考え方によって、分かれてくるので、先ほどと同様に新築/中古のそれぞれのメリット・デメリットを記載していきます。

 

新築という選択肢

新築の場合のメリットとしては、当たり前ではありますが、設備の性能が良いこと、外観・内観が新しくきれいであること、耐震強度が良いこと、瑕疵担保責任が10年間ついていること、管理費・修繕積立金が安いということが挙げられます。

 

デメリットとしては、管理費・修繕積立金が当初は安いものの、将来のシミュレーションをしてみると足りずに、追加で徴収される可能性があること。(※新築マンションデベロッパーは売れればOKなので、初めの管理費・修繕積立金は安く設定し、後々管理組合で見てみると全く足りないということに直面する場合があるので要注意です)また、新築の場合、売主が不動産業者(マンションデベロッパー)になるので、消費税がかかることもデメリットとして挙げられます。

 

中古という選択肢

中古については、以前のブログでも記載させて頂いておりますが、圧倒的に価格が安いということ。自分の好きな立地が選べるということ。資産価値の下落率が低いということ。現物確認できるということがメリットとして挙げられます。(※現物が確認できるということは、誰が住んでるか調べようと思えば調べることができ、リノベーションをしようと思うと、配管の状態やマンションの管理状態まで調べることができます)

 

そして、消費税がかからないこともメリットです。また、売主のオーナーに値下げ交渉(あまり喜ばれませんが)ができたり、仲介手数料の値下げ交渉(こちらも当然喜ばれません)ができるなど、価格を下げられる余地もあります。

 

とはいえ、修繕積立金が高かったり、(※毎月5-6万円になると危ないそうです)、瑕疵担保が個人間では保証されなかったり、購入してからリノベーションができないということに気付くなど、買う前にしっかりとした調査が必要になります。

 

【中古住宅に関する過去の記事はコチラ】

 

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今回は冒頭で触れたように、中古住宅を買ってリノベーションをするということが流行になりつつあるので、リノベーションをするメリットとデメリットを記載していきます。

 

リノベーションをするメリット・デメリット

 

次回のブログで中古物件を買ってリノベーションをする際に、どんな物件を購入すべきかというチェックポイントについて触れていきたいと思っています。今回はタイトルの通り、リノベーションのメリット・デメリットを記載していきます。

 

リノベーションのメリット

物件の大きさ・形・立地・周辺環境以外は何でも自分好みに変えられるということが何よりのメリットです。

 

もちろん、中古物件の選び方を間違えると自分が思い描いていたリノベーションができないということはありますが、基本的には中古マンションを見に行った際に、お風呂が汚くても、キッチンが汚くても、壁紙が汚くても、壁紙が汚くても変えることができます。

 

※次回記載をしていきますが、場合によってはキッチンの位置を変えられなかったり、変えても変な段差ができてしまったり、お風呂の追い炊きをつけようとしてもつけられなかったり、マンションのドアと窓については共用部のため、管理組合での賛成が必要だったりと、変えられないポイントもあるので要注意です。

 

ですが、自分の好きな大きさ、形、立地、周辺環境をみつけることができれば、自分好みのテイストに自由に変更できるということが何よりのメリットです。

 

リノベーションのデメリット

個人的に一番のデメリットだと思っているのは、中古物件の選び方を間違えると売却・貸出の出口が非常に厳しくなるということだと考えています。

 

例えば、築何年のものを買えば、住宅ローン控除を受けられるか皆様はご存知でしょうか。仮にご存知だとしても、次に地震が起きると法改正により、今のギリギリの基準の物件は住宅ローン控除を受けられない=買い手・住み手がつかない可能性があります。

 

他にも、マンション毎に管理費・修繕積立金がいくら溜まっているのかということを考えたことはありますでしょうか。これはSUUMO等のポータルサイトにも記載されていません。

 

また、大規模修繕計画がいつ計画されているのか、これもきちんと確認しなければ買った後に修繕のための一時金を徴収されてしまうことにもなりかねません。

 

他にも、ブレーカーのワット数や、天井の構造、建物自体の構造を理解しないと弊害が起き、後々トラブルになった後に、瑕疵担保の保証が付かない場合もあります。

 

リノベーションにかかる期間も正しく見積もらなければ、中古物件を買った際に支払う住宅ローンと、完成までに住む場所の家賃をダブルで支払うことになってしまったりと不具合が生じてくる場合があります。

 

まとめ

お客様それぞれの事情によって、売買か賃貸か、新築か中古か、リノベーションをするべきかしないべきかということは変わってくるということをご認識ください。

 

友達がやっているから何となくリノベという軽い気持ちで考えてしまうと、不動産業者様に騙されて、こんなはずではなかった・・・という事態にもなりかねません。

 

何をするにも、資産計画と物件の資産性を見抜くための下準備が重要になってきます。

 

そして何より、物件の資産性を見抜く力と、その物件で確かな資産を築く専門性に関しては、優秀な担当者に相談しながら、身に付けていくべきだと私は考えています

 

次回、リノベーションをする際にどんな中古物件を選ぶべきかという項目を記載していきたいと思いますが、自分にとってはどの選択肢が最適かということを、家族や専門家としっかり相談しながら考えて頂ければと思います。

 

今回も長々と失礼いたしました。何かご質問等ございましたら、お問い合わせフォームよりご連絡ください。

 

今後とも宜しくお願い致します。