元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

リノベーション物件が注目されている理由を不動産の担当者に聞きました

EGENTのお客様にも多数ご相談を頂く、リノベーションの物件の選び方について、私も不動産の専門家に相談しながら、知見を深めてきました。

 

今回は特に、リノベーション物件が注目されている理由をブログにまとめて皆様にご紹介をさせて頂きたいと思います。

 

私のブログでも以前、中古住宅を賢く買うためにはベストパートナーを選ぶことが重要であることをお伝えさせて頂きました。

 

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これはなぜかというと、「正しい知識を身に付けた担当者に相談しないと、買ったはいいものの、売ることができない」という現象に陥ってしまうからです。

 

皆様は、リノベーションをする際に気を付けるべきことが何かご存知でしょうか。

 

EGENTの運営についてもアドバイスを頂いている、優秀な不動産の担当者に気を付けるポイントを伺ってまいりましたので、今後その内容も皆様にもお伝えしていきたいと思います。

 

先に注意するポイントを触れさせていただくと

・リノベーションに適している物件

・資産性のある物件

を見抜くことができるかどうかが重要であるということです。

 

今回は冒頭の通り、そもそもなぜ今リノベーション物件が注目されているかということをご紹介させて頂きます。

 

正しい知識を身に付けたうえで、担当者に相談しなければ、ただのわがままなお客様として、扱われてしまいます。

 

皆様も背景を理解することで、担当者との会話もスムーズにいくのではないかと思いますので、リノベーションを考えておられる方は、ぜひ、参考にしてみて下さい。

 

それでは具体的に記載していきます。

 

家の内観パース

人気のリノベーション物件を購入する際に気を付けるべきポイントとは?

 

 

リノベーションが今注目されている理由

皆様の周りにもリノベーション済の物件を購入するのではなく、中古物件を買ってリノベーションをしている方がいらっしゃるのではないでしょうか。まずはそもそも何故リノベーション物件が注目を浴びてきているのかをお伝えさせて頂きます。

 

日本の中古物件比率について

一つはグローバルで見ると、日本の新設住宅住宅着工件数に対する、中古物件の流通推移が非常に低くすぎたことが問題に挙げられています。

 

国土交通省が発表している、日本の新設住宅住宅着工件数(新しい家が建てられた件数)は2015年段階で約98万戸ありました。

 

それに対し、国土交通省が発表している既存住宅流通量(中古住宅が流通している数)は約16.9万戸となっています。

 

つまり、日本の中古住宅の流通比率は、約14%となります。

 

日本の中古住宅流通比率の推移(出展国土交通省)

日本の中古住宅流通比率の推移(出展:国土交通省)

 

グラフを見ると、中古住宅の流通比率は伸びてきているように見えるのですが、海外と比較するとこの数字は非常に低い数字となります。

 

実は、世界に目を向けてみると、中古住宅流通比率はアメリカで90.3%、イギリスで85.8%、フランスで64.0%と、住宅の流通の大部分を既存住宅が占めている欧米では、一般消費者が家を買うという時の家は既存住宅が想定されている状態です。

 

既存住宅流通シェアの国際比較

既存住宅流通シェアの国際比較

これに対し日本では、戦後の復興において規格が統一されたマンションをたくさん、建設されていったことで、家を買う=新築住宅が当たり前という国民性を生み出してしまったことで、中古住宅比率が極端に低い状態となっています。

 

1枚目の図を見て頂くと、中古住宅比率は増えてきているのですが、元々の国の施策により、グローバルでみると日本の中古住宅の活用はまだまだ進んでいないのです。

 

そして何より、戦後の復興において規格が統一されたマンションをたくさん、建設されてしまっているので、今売りに出されているマンションも代わり映えするものがなく、不動産売却は非常に難しくなってしまっています

 

【データの注意点】

 

一般社団法人不動産流通経営協会(FRK)が発表している、既存住宅流通量(中古住宅が流通している数)の推計値は2017年段階で約59万戸になっています。

 

国土交通省とFRKが発表している既存住宅流通量が異なることがお判りいただけますでしょうか。

 

国土交通省の住宅政策で一般に使われている既存住宅流通数のという数字(16.9万戸)は、5年に1度実施される、総務省『住宅・土地統計調査』から得られる「持家として個人に取得され、居住継続が行われている既存住宅数」となり、セカンドハウスとしての取得や法人によって取引された住宅は含まれていません。

 

それに対して、よく比較されるアメリカのデータは全米リアルター協会(NAR)による発表をもとにされていて、この数字には用途や法人・個人を問わず売買が成立した数字が用いられているので、実態の数字とは乖離があることをご了承ください。

 

FRK 推計での中古住宅のシェアは約36%。諸外国との比較で既存住宅のシェアが圧倒的に低いという事態は、やはり覆ることはありません。

 

※実態の国土交通省のデータは下記リンクよりご覧いただけます。

平成29年度 住宅経済関連データ - 国土交通省

 

少子高齢化により住宅が有り余る状態

そして何より、日本の不動産市場の持続が最も難しいとされている理由は、人口動態の影響によるところが大きいとされています。

 

日本の総人口が既に頭打ちをして減少期に入っていることは、私達の世代の皆様であれば、義務教育で学ばれているのではないでしょうか。

 

中でも少子化の影響で若年人口が大幅に減少していく未来は既に確定していて、グローバルで見ても、日本の不動産投資市場の評価は低いのが現状です。

 

年代別人口の長期推移

年代別人口の長期推移

上記の表の通り、日本においては灰色の棒グラフの0-14歳の人口が減っていき、水色の65歳以上の人口の比率が増えてきています。

 

それだけにとどまらず、 国立社会保障・人口問題研究所が発表した世帯数の将来推計によれば、住宅需要を規定する世帯数も、減少に転じると予想されています。

 

世帯主年齢別世帯数の推移

世帯主年齢別世帯数の推移

 

人口も世帯数も減るということは、不動産業界において何が問題になるかすでに皆様もお分かりかと存じます。

 

それは、社会問題化する空き家の問題です。

 

空き家数および空き家率の推移

空き家数および空き家率の推移

 

近年ニュースでもごみ屋敷の問題が取り上げられていたり、別荘地の空き屋問題なども取り上げられていますが、2033年には住宅の30%が空き家になるとも言われています。

 

総住宅数に対し、世帯数が減る日本では、住宅が有り余る状態となっていきます。そのため、日本では中古住宅の流通を活性化させるために、様々な施策を設けています。

 

その内容は、次回のブログで詳しく記載をしていきたいと思います。

 

まとめ

今回は、今日本においてなぜリノベーションが注目されているのかを、不動産担当者に聞き、その内容をまとめさせていただきました。

 

①日本の中古住宅比率がグローバルで見ると極端に低いこと

②日本の人口動態を見ると、住宅が有り余る状態になるということ

の2点の理由から、政府が「中古住宅の流通を活性化するために様々な施策を用意している」ことがポイントとなります。

 

この背景を正しく理解することが大切です。

 

リノベーションが流行っているから、自分も中古住宅を買ってリノベーションしてみようと軽い気持ちで始めると、買った物件がリノベーションできなかったり、住宅ローンの控除が受けられなかったり、瑕疵担保責任の無い物件であったりと悲惨な目に合います。

 

何より、「買って満足ではなく、将来資産性のある物件として、売る時に困らないようにしましょう」これには正しい知識と専門家への相談のタイミングが重要になります。

 

政府は今どんな物件を活用したいと思っているのか、またリノベーションをしたい人にとってはどんな物件をリノベーションすることがお得になるのか。

 

注目されている理由をしっかり理解しなければ、悪い不動産の担当者に合ってしまうと騙されてしまうこともあるのではないでしょうか。

 

次回のブログでは詳しく、リノベーションをすべき中古住宅物件の見極め方を記載していきますが、まずは皆様には背景も正しく理解して頂きたいと考え、内容をまとめさせていただきました。

 

何かご質問などございましたらお気軽に、お問い合わせフォームよりご連絡ください。

 

今回も長々と長文失礼致しました。今後とも宜しくお願い致します。