元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

リノベーションをする際の中古物件のチェックポイント6つをまとめました。

これまで私のブログで、なぜそもそもリノベーションが今、注目を浴びているのか。リノベーションのメリット・デメリットにはどんなことが挙げられるのかを記載させて頂きました。

 

【リノベーションに関する過去の記事はコチラ】

 

www.egent.work

 

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皆様、お判りいただいているかと存じますが、私が言うリノベーションは中古物件を買い、その後にリノベーションをするという行為を指しております。

 

リノベーション済みの物件を購入する訳ではありません。

 

また、機会があれば、私のブログでもリノベーション済物件を購入する場合と、中古物件を買って自分でリノベーションをする場合のどちらが良いかを両者のメリット・デメリットをまとめて、共有させて頂こうと思っています。

 

それでは、本題に戻り、本日は中古物件を買ってリノベーションをする際に気を付けるべきポイントについて、記載をしています。

 

今回はまとめ記事のため、注意ポイントの頭出しとなり、詳細は次回書かせていただくことをご了承ください。

 

マンションの内装のパース写真

中古物件を買ってリノベーションをする際に気を付けるべきポイントとは

 

 

ポイントは大まかにいうと2点しかありません

これまでのブログに書かせて頂きましたが、自分で中古物件を買ってリノベーションをする際に気を付けるべきポイントは大きく2点しかありません。

 

その2点を先にお伝えすると、

・リノベーションに適している中古物件

・資産性のある中古物件

を選ぶことができるかどうかに尽きます。

 

その2点を極めた物件を選ぶことが至難の業

気を付けるべきポイントは2点しかないとお伝えしましたが、『リノベーションに適している中古物件を選ぶ』・『資産性の中古物件を選ぶ』ためにしなければいけない、中古物件を購入する際にチェックすべき項目がいっぱいあるということをご認識ください。

 

今回から特に、前者の『リノベーションに適している中古物件の選び方』についてまとめている記事があまり見当たりませんでしたので、私が勉強した内容を記載させて頂きます。

 

具体的詳細が知りたい方は次回記載していきますので、次回の記事の更新を楽しみにして頂き、今回はそっと、閉じて頂ければと思います。

 

待てない!という方は、今回のブログより、末尾に質問ボックスをつけましたので、そちらより、ご相談頂けますと幸いでございます。

 

中古物件を見分ける6つのポイント

中古物件を買ってリノベーションをするということになるので、『中古物件を購入する』ここに大きなポイントがあります。洗い出してみたところ、項目は全部で6つありました。

 

私も不動産の実務経験があるわけではないですが、実際に購入されたい方にとっては基本中の基本となるとご理解いただき、続きを読んでいただければと思います。

 

①築年数を見極めよ

中古物件で一番気になるのはやはり、築年数です。毎回大きな地震が起きたり、建築基準法の違反で世間を騒がせたりすると、宅建業法が変更されたりするのですが、一番基本となるのは築年数です。

 

詳細の説明は冒頭の通り、次回に回しますが、1981年6月1日以降の物件を選ぶようにすることが大事です。※築年月ではなく、建築確認を取得した年月日となりますので、ご留意ください。

 

ここの築年数を見極めることで何が変わるのか。それはずばり、安心面と経済面です。

 

ちなみに、新耐震基準(1981年6月1日以降に建築確認の物件と同義)は震度6~7クラスの大地震でも建物が倒壊せず、少なくとも人命を損なわないような強度あると認められていることになり、震度7以上は存在しないので、安心と言われています。

※実際は震度6-7クラスの大地震が1回。なので、複数回来た場合に大丈夫かどうかは異なってくることをご認識ください。

 

 

②工法を見極めよ

日本の住宅の工法は大きく3つに分かれます。

(1)木造

(2)S造

(3)RC造

 

更に、(1)木造は軸組工法(木造軸組工法、木造軸組パネル工法)と壁式工法(2×4工法、木質パネル工法)に分けることができます。

 

そして(2)S造は鉄骨軸組工法(軽量鉄骨造)と重量鉄骨ラーメン工法に分かれ、(3)はRC造はコンクリート現場打ち工法とプレキャストコンクリートパネル工法に分かれるのです。

 

これほど多くの住宅工法があるのは、世界の中でも、日本だけといえるでしょう。

 

工法をなぜ見極めることが大事かというと、間取りの自由度が変わってくるからです。もちろん、安心面もありますが、こんな2LDKを3LDKにしようとしたのにできない。この柱を壊そうとしたのにできない。なんてことにならないように注意しましょう。

 

③面積を見極めよ

登記簿面積(内法面積)で50㎡以上の物件を選ぶようにして下さい。SUUMOに載っている物件の面積は壁芯面積ですので、SUUMOで物件を探す場合は53㎡以上にすることをお勧めいたします。

 

こちらも具体は次回お伝えさせて頂きますが、面積を見極めることがなぜ大事かというと、経済面が変わってくるからです。

 

一番大きなメリットでいうと住宅ローン控除を受けられるかどうかのポイントになるということです。

 

④管理費・修繕積立金を見極めよ

これは、前回のブログで私が5-6万円も管理費・修繕積立金が掛かる物件は気を付けてくださいと話したところ、ご質問がありましたので、具体的に理由を記載させて頂きます。

 

前回のブログで、管理費と修繕積立金については両者のバランスを保つことが肝要で、管理費が修繕積立金より大きいより、修繕積立金が管理費より大きいほうが、まだ積み立てられるので安心なのではないかとご質問を頂きました。

 

合計5-6万円があぶないのではなく、管理費が高いとあぶないのではないか。という質問です。

 

そもそも、管理費・修繕積立金は何かご存知でしょうか。

 

管理費はオペレーションコストとして消費されるもので、
修繕積立金はマンションの資産維持のために積立られるものです。

 

 

そのため、修繕積立金の方が計画的に見えますが、本質的には長期修繕計画が立てられているか、また修繕積立金が計画通りに貯まってるかが、一番重要となります。そして、それを運営するためのコストが管理費だったりするので、一概に切り分けれるものではないのです

 

つまり、ちゃんと判断するためには、マンション自体の計画と実情を見ないと意味がありません。月々の修繕積立金が低いけど、計画している留保に達していないと、そもそもの設定がおかしかったり、かつそれに誰も指摘出来ない管理状態ということになりえます。

 

結果、最悪のケースとしては、管理組合が合意が取れず、管理組合が銀行から債務を負っている場合もございます。

 

要は、何が言いたいかで申し上げますと、管理費・修繕積立金が計画通りに貯まっている物件をみつけられるかどうかが重要になるということです。

 

管理費・修繕積立金を見極められるかどうかで、経済面が変わってくるということです。

 

⑤設備を変えられるかどうかを見極めよ

私も良く友人のお家探しに同行させてもらっているのですが、(澤井は無類の物件内見好きです。皆様のお家探しの際は同行させてください)女性の意見を聞くと、『追い炊き機能』『食洗器』『床暖房』『クーラー』を新たに付けたいという意見をよく聞きます。

 

大半、物件の立地・資産性は男性が決め、詳細な機能は女性が決めるというシーンもこれまた見ていると面白いのですが、女性の声は大事です。

 

特に、お子様が産まれてくるとなると、女性の声=お子様の声でありますので、必ず守らなければなりません。

 

後から設備をリノベーションでつけることも当然可能ですが、選ぶ中古物件によっては追加できない状態であるのが実態です。

 

これを知らずに男性が家を決めた際にはもう大変。リノベもできず、売却もできず、喧嘩になることは避けられません。

 

家族の絆が大切ですので、良い生活を送るためにも、お住まい選びは重要です。

 

⑥スケジュールを見極めよ

当然ではありますが、リノベーションをしている最中はその物件に住むことはできません。

 

リノベーションをする際、中古物件の決定からリノベーション完了まで、4~6か月かかると言われています。(マンションの場合、フルに実施して2~3か月)

 

そのため、中古物件を買ってから、リノベーションをしている間はその家に住めないので、今住んでいる賃貸代金(家賃)とリノベーションをするための中古物件を購入した際の住宅ローンがダブルでかかってくることをご留意ください。

 

まとめ

 冒頭にもお伝えさせて頂きましたが、中古物件を買ってリノベーションする際に気を付けるべきポイントは大きく2つしかありません。

 

・リノベーションに適している中古物件

・資産性のある中古物件

 

を選ぶことができるかどうかに尽きます。

 

そして、今回はリノベーションに適している中古物件の選び方を6つに分けてお伝えさせて頂きました。

 

それは、

①築年数、②工法、③面積、④管理費・修繕積立金、

⑤設備の可変性、⑥スケジュール

です。

 

次回それぞれの項目をもう一段掘り下げてお話をしていきたいと思っています。

 

それぞれのポイントを抑えなければ、安心面・経済面・家族の絆が大きくことなってくることをご認識頂いた上で、皆様にあった最適な物件を選んで頂きたいと思っています。

 

特に、ここまでの内容を丁寧に教えてくれる不動産の担当者とそうでない担当者がいるのが不動産業界の実態であります。

 

リノベーションを成功させるためには、物件選びの前にまずはその物件を誰と一緒に探すかが重要になります。

 

専門家もこのことについてはセミナーでお話していました。

 

 【過去の記事はこちら】

www.egent.work

 

売り込みではありませんが、リノベーションこそ、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、担当者に教えてもらった内容ばかりです。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まるリノベーションを実施していただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

EGENTの信念は

 

「すべての不動産取引の売買価格は、お客様自身が決める。」
「すべての不動産取引は、担当者を探すところから始める。」

 ということにあります。

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

そして、今回から質問箱を用意しました。

 

peing.net

 

ブログの内容や、物件の売買において、何かご質問などございましたら、匿名でできますので、お気軽にご相談ください。

 

Twitterやブログ内でご質問にお応えさせて頂きたいと考えております。

 

今回も長々と長文失礼いたしました。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。