元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

専任返し、任意売却、リースバックという売却手法と存在理由を徹底解説

先日、不動産会社様とのお食事に参加させていただきました。そこでも出る、不動産業界に勤める皆様のぶっちゃけトーク。

 

澤井も色々と自身の体験をお伝えしてまいりましたので、そこから得た情報をお伝えさせていただきます。

 

今回はこれまでも私のブログでも登場した、専任返し、任意売却、リースバックという売却手法と存在理由を徹底解説させて頂きます。

 

沢山の人の中から一人を虫眼鏡で拡大している様子

ずばり、不動産業界では本音を話してくれる担当者と如何に早く相談できるかです

 

それでは、タイトル通り、【不動産業界の裏側 】専任返し、任意売却、リースバックという売却手法が存在する理由を徹底解説します。

 

 

 

「専任返し」「任意売却」「リースバック」が存在する理由

 

単刀直入に、結論からお話させて頂きます。

 

それは「専任返し」「任意売却」「リースバック」どれを行っても不動産仲介会社様も楽だからです。

 

※もちろん、最後まで伴走してくれる不動産会社もいますし、きちんとやれば、全く楽な作業ではありませんが、中には楽をするためにこの手法を使う会社がいることもあるということをお伝えできればと思います。

 

専任返しについては、これまでのブログでも記載させて頂いておりますので、このブログでは、任意売却とリースバックをメインに記載させて頂き、なぜそれぞれが存在するのか、なぜ不動産会社の楽につながるのかを記載させて頂きます。

 

専任返しについて

www.egent.work

こちらのブログを参考にして頂ければと思います。

 

任意売却について

 

今回も図を使って説明していきたいと思います。

 

まず、私の物件は所有者は私ですがあくまでも銀行さんからローンを借りています。

物件オーナーが住宅ローンをしていることを表す図

銀行さんとの信用関係は日本においては重要です。

しかし、私がローンを支払えなくなり、3~4か月経つと、窓口が銀行さんから、銀行さんが債権(私から見ると債務)の回収を任せている保証会社様に変わるようです。

 

住宅ローンが払えないと銀行から保証会社に窓口が変わることを表した図

これ初耳でした。

 ※この段階でカード等が作れなくなったり、信用はなくなります。要注意です。

 

そして保証会社が、私に本当に懐を探りに来ます。

保証会社が物件オーナーの支払い能力を確認する図

保証会社が物件オーナーの支払い能力を確認

私の懐を探り、払えないことがわかると・・・強制的に「競売」にかけられます。とにかく売れや。お前にその家の権利はない。債権回収やー。というやつです。

 

競売にかけられると物件の売値は恐ろしい程低くなり、(私の場合はおそらく2000万円程と言われました)もちろん、残債と売却価格の差分(私の場合残債5000万円-競売2000万円)は一括返済を求められます。(私の場合は3000万円)

 

そんなお金どこにもないので、自己破産という厳しい末路です。

 

更に今住んでいる方も強制退去となります。売主としては最悪なので、絶対に避けなければならないと私は考えています。

 

考えただけでも恐ろしいのですが、その手前に「任意売却活動」をすることができるようです。

 

銀行も保証会社も、貸している住宅ローンの返済がなされないことを一番嫌います。競売にかけたところで、貸した住宅ローンは上記の場合ですと2000万円しか戻ってきません。

 

それでは割に合わないので、少しでも高く売れる「任意売却」をしてほしいとは思っているとお伺いしました。※そこまで困ってないかもしれません。

 

任意売却というものはどういうことか図で表してみましょう。

 

まず、澤井が支払えなくなり、保証会社から債権回収の催促がきます。

銀行と物件オーナーの関係を示した図

銀行と物件オーナーの関係を示した図

 

 

そして、私が任意売却専門の不動産会社に任意売却の依頼をします。

任意売却専用の不動産会社に依頼をした様子

任意売却専用の不動産会社に依頼をした様子


すると、任意売却専門の不動産会社の方は保証会社に私の代理人となって交渉をしてくれます。

任意売却専門の不動産会社による銀行への交渉

任意売却専門の不動産会社による銀行への交渉


 

交渉内容としては銀行に対して、競売にするよりも、任意売却で少しでも高値で売れることをお伝えしてくれ、実際に買う人も見つけてきてくれます。

任意売却専門の不動産会社がお客様も連れてきてくれる図

任意売却専門の不動産会社はお客様も連れてきてくれます


そして、私と任意売却専門の不動産会社様が連れてきてくれたお客様と売買契約を結ぶというフローになります。

 

任意売却の注意点

この場合、実際に売れる金額に期待はできません。あくまでも競売よりも少し高いというだけです。

 

一方でメリットとしては、現在の居住者の引っ越し代などを出せるたり、売却価格と私の残債の差額は、今の収入と支出を見て、月々返済が可能となるようです。

 

※ただし、すべての銀行がこの方法をできるわけではないので要注意を。

 

これからもっと任意売却については学びを深めていきますが、皆様も知識として知っておいていただければ、最悪の場合でもなんとかなる可能性があると思いましたので、共有とさせていただきます。

 

リースバックについて

 さらに「リースバック」について記載したいと思います。

 

住宅を購入して後は、もちろん住宅ローン返済が必須となります。皆様は住宅を購入した後、ローンの返済が厳しくなることを想定したことはありますでしょうか。正直、私は26歳のタイミングで購入したので、全く考えていませんでした。

 

しかし、私はこの3年で結婚・出産・離婚・起業と波乱な人生を過ごしており、結果、ローンの返済が厳しい状態になっています。他にも、病気やケガ等、予想のできない事故もありますので、皆様もその時に焦らないよう、正しい知識を身に着けておくようにしましょう。

 

さて、「リースバック」という制度ですが、こちらは任意売却同様、ローンの返済が厳しいときの救済措置となる制度です。

 

この制度は、簡単に言うと「住みながら、その家を売却できる」ということになります。どういうことか図で書いてみましょう。

 

※これまでの私の設定から離れて、シンプルに返済が厳しいオーナーだという設定でご覧ください。

 

 まずは普通に不動産会社に売却依頼をするというフローは変わりません。

リースバック専門の不動産会社に売却依頼をする図

リースバック専門の不動産会社に売却依頼

ただ、その不動産会社がリースバックを専門にしているという会社なだけです。

 

リースバック専門の会社に売却依頼をすると、そのリースバック専門の不動産会社が買い取ってくれます。

リースバック専門の不動産会社が買い取ってくれることを表した図

リースバック専門の不動産会社が買い取ってくれる


すると、私の手元にはお金ができます。そして、私はそこに住み続けたいので、そのまま賃貸物件として住み、賃料をリースバックの会社に支払います。

リースバック専門の不動産会社に買い取ってもらい賃料を払うことを示した図

リースバック専門の不動産会社に買い取ってもらい賃料を払う



シンプルにこれだけです。住み続ける限りは賃貸物件と同じように賃料を支払えばよいのです。私は物件の所有者ではなくなりますが、住宅ローンの支払い義務がなくなり、賃貸マンションとして、自分の物件に引き続き住み続けることができます。

 

例えば、子供の学校の事情や、会社の通勤のために住み続けなくてはいけない理由もあるかと思います。そんな時にローンの返済が厳しくなった際には、物件を手放し、現金を手に入れ、賃貸で住み続けるという選択肢もあり、ということになります。

 

また、リースバックをした後に、再度物件を買い戻すということもできるそうですよ。

 

リースバックの注意点

全員が全員これで助かるわけではないです

 

例:私の住宅ローン残債は5000万円です。月々、13万円弱返済をしています。の物件の賃料は普通に貸し出すとすると、17-18万円でしたので、リースバックすると私は、17-18万円を支払わなければいけません。

 

この場合、住宅ローンを返済する金額よりも売却後にそこに住むための賃料が高くなってしまうため、私はローンを払い続けた方が安い形となってしまいます。わたしとしては何の旨味もありませんね・・・

 

リースバックで助かる例としては 
・物件を売った後、賃料として払う代金が、収入を圧迫しない。
・かつ、支払う賃料が住宅ローンの返済金額より安くなる。
 という状態の時に使うものとなります。

 

売りたくても売れないときに、売却ができるツールの一つとなりますので、皆様も知識として備えて頂けますと幸いです。

専任返し、任意売却、リースバックの共通点

 

それぞれが存在するには、理由があります。不動産業界には裏側が存在するのが実際です。上記の3つの制度での共通項、皆様には何かわかりますか。

 

勘の鋭い方は気付いておられると思います。そうです。業者が買い取ってくれるという打ち手が一緒です。

買取業者を表した図

買取業者

買取業者がすべての取引に登場します。以前、「両手」(下記図)の状態が仲介会社の売り上げが良い構造というのは

仲介会社が両手の仲介手数料を得ることを表した図

仲介会社が両手の仲介手数料を得る

 こちらの記事でもお伝えさせていただきました。

www.egent.work

 

しかし、この場合、契約にまつわる仲介業者の作業/業務量としては非常に多い状態です。

 

不動産仲介会社の売却にまつわる作業

今日も元大手の不動産仲介会社にお勤めの方や、地場の不動産仲介会社にお勤めのトップの営業の方にもお伺いしていましたが、正直、週3件も「両手」この状態で契約すると、アップアップ。むしろ溺れている状態とのことでした。

 

どんな業務が実際にあるかというと、銀行とのローンの審査/やり取りや、契約書の作成(金額を1円でも間違えると業務すべてをやり直し)、登記簿謄本の業務等、すべてがややこしく、業務アシスタントがいるような大手の会社はいいですが、実際中小企業にはアシスタントはいるはずもなく、大変多忙にされているとのことでした。

 

一方の買取業者にお願いする場合は、上記と比べ、だいぶ楽な作業量となり、不動産仲介会社にとってもメリットが生じるようです。

 

ここまで聞くと、「あぁ、中小企業は買取業者で楽をするのね」と思われるかと思います。が、断じて違います。

 

実は大手企業の方が楽をするのです。売却をお願いするお客様は、誰に任せてよいかわからないので、TVCMを見た不動産会社に行くでしょう。そうするとおのずと売り物件は大手企業に集まります。

 

買取業者は、売り物件の集まるところで物件を安く買い叩くことを旨味としています。要は大手企業の方が、買取業者に営業をされているため、業務量が少なくなる業者に買取をお願いする傾向にあります。

 

皆様、注意してくださいね。それぞれの売却の打ち手も、買取業者に任せた方が楽なのでそうしています。要は、専任返し、任意売却、リースバックという売却手法を提案された際に、自分の物件が安く買いたたかれないか。不動産会社が楽しようとしていないかをしっかりと確認してください

 

この事実、ちゃんと知ったうえで売却を依頼する人を選んでいますか。

 

改めて、売却を任せようとしている不動産会社が貴方に合った最適な売却戦略を提案してくれるのか。あるいは物件を売りに出した際に、その物件は資産性がある物件だと教えてくれるか。信頼できる不動産パーソンを選択し、売却活動も購入活動もしてほしいと皆様には思っています。

 

 皆様、しっかりと勉強してあるいは、よい担当者様を信頼して相談し、不動産を通してより豊かな人生を送って行きましょう。

 

今後とも宜しく御願い致します。何か、ご質問やご要望がある場合は、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。