元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

既存住宅の賢い買い方のポイントはベストパートナー探し

 

今回は私が参加した「第13回 FRK住まいと暮らしのセミナー」の内容を記載していきたいと思います。

 

そこで語られていたのは、前回のブログ同様、既存住宅流通の活性化についての内容でした。今回の講演では既存住宅の賢い買い方のポイントはベストパートナー探しにありと結論付けられていました。

 

その根拠を徹底解説していきたいと思います。

 

プレゼンをする人を表現したアイコン

セミナーの内容を皆様にもわかりやすくお伝えいたします。

 

 

「第13回 FRK住まいと暮らしのセミナー」

今回私が記載するブログの内容は、FRKが主催するFRK住まいと暮らしのセミナーに基づく内容となります。

 

FRKとは

今回のイベントの主催者は一般社団法人不動産流通経営協会、通称FRKが開催をしています。FRKは昭和43年に設立した団体で、既存住宅(中古住宅)の売買の仲介や、新築住宅を一般消費者に提供する、大手・中堅の不動産会社が会員として登録をされている法人となります。

 

FRKは既存住宅(中古住宅)をはじめとする不動産が安全かつ円滑に供給されるよう、不動産物件の情報交換事業や動産流通に関する調査研究など、不動産取引の適正化を目指し、不動産流通に関する諸制度の改善に取り組んでいる業界団体と言われています。

 

一般の消費者様に対しても、今回の私が参加したイベントのように、不動産に関する有識者を招きセミナーを開催することで、不動産流通市場の整備と流通の促進に広く取り組んでおられます。

 

またFRKは1988年の宅地建物取引業法の改正によって、指定流通機構制度が発足したことから、不動産物件情報交換事業については、全国に指定流通機構(東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構)が設置されたことから、これらの構成団体として運営にも携わっています。

 

上記の指定流通機構がレインズ(REINS:Real Estate Information Network System)と言われる不動産の物件情報を扱っているネットワークシステムを運営しているため、事実上、レインズを運営していると言っても過言ではありません。

 

要は、「FRKは不動産流通に関する情報と権力を持っている巨大な団体」と思っていただければ大丈夫です。会員の一覧もサイトからご覧いただけますので、興味のある方は少しのぞいてみて頂けると、聞いたことのある不動産会社が多く登録されていることがお判りいただけるかと思います。

会員リスト|FRKについて|FRK 一般社団法人 不動産流通経営協会

 

※過去にソニー不動産がヤフー不動産と提携をしたことを機に、FRKがヤフー不動産への情報の配信を停止したことから大きな論争が繰り広げられたため、聞いたことがある方も多いのではないかと思います。

 

また、私のブログでも上記の論争や、レインズについても記載をさせて頂ければと思います。

 

本日は、私が参加した第13回目となる、住まいと暮らしのセミナーについて記載していきます。

 

テーマは「今、既存(中古)住宅が選ばれる理由」について

今回のテーマは「今、既存(中古)住宅が選ばれる理由」についてということで、住宅ジャーナリストの山本 久美子氏が講演をして下さりました。

 

前回、私のブログでは「既存住宅流通市場は本当に伸びるのか」というテーマのシンポジウムに参加させて頂いたことをお伝えさせて頂きました。

www.egent.work

 

今回のセミナーにも参加することで、既存住宅流通に対する知識が増え、私自身中古住宅を購入したいと思うようになりました。実際、今様々な方法で探したりもしているので、その過程も皆様にお伝え出来ればと思っております。もちろん、私が所有している物件も売らなければいけないのですが・・・・

 

それでは早速内容に入っていきたいと思います。

 

今既存(中古)住宅が注目される理由

まずは、なぜ今既存(中古)住宅が注目されるかについて、お話されておりました。前回のブログでも記載をさせて頂きましたが、転換期となったのは2016年です。

 

この年、中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を上回ったとのことです。山本さんは上記の中古マンションの成約戸数をレインズのデータを参考にしておられました。

 

前段でも触れさせていただいたレインズと言われる不動産の物件情報を扱っているネットワークシステムで見ているのですが、不動産会社の中には「不動産が成約したことを報告しない業者がいる」ので、実態はもっと多いことが予想されますので、確実に2016年に中古マンションの成約件数>新築マンションの発売戸数となっていることでしょう。

 

中古マンションの成約件数が上回った主な理由としては、新築マンションの価格が高騰していることが挙げられていました。

 

新築マンションの建物原価と土地の原価が上がっていることが原因で新築マンションの供給が減っているとのことでした。特に鉄筋コンクリートは老朽した橋、オリンピックで使われるため、価格が高騰しているとのことです。他にも人件費の高騰についても挙げられていました。

 

中古マンションの価格は相場で決まるため、中古マンションの価格も緩やかに上昇はしていますが、新築マンションほどではなく、価格差の推移が新築と中古で拡大基調のため、中古マンションの成約数の方が伸びているとのことでした。

 

※上記は前回のシンポジウムでも同じ話が取り上げられていました。

 

また、新築マンションは特定エリアに供給が集中しているものの、中古住宅はエリア全域に満遍なく分布しているため、消費者にとっても限られたエリアからではなく、広いエリアで検討することができるのも人気の理由であるとお話されていました。

 

また、特に中古マンションに目を向けてみると、築20年以降の物件は急激に成約の平均価格が下がっており、中古マンションの成約においても、築5年未満のシェアは1割と価格メリットから、築古の物件にも人気が少しずつ出てきていることもデータを交えてお話されていました。

 

つまり、既存(中古)住宅を3Pでみると、プレイス【場所】は新築よりも中古の方が全域に満遍なく供給されているため、メリットがあり、プライス【価格】も新築が高騰しているため、中古にメリットがあるとのことでした。プラン【商品】に関しては、新築の方がメリットは大きいものの、近年は「リノベーション」ができるようになってきているため、中古にデメリットもなくなってきているとのことでした。

 

※2000年4月に住宅品質確保促進法が制定されたことにより、10年間の瑕疵担保が義務付けられており、基本性能が安定しているため、特に築15年以内のものは昔よりも品質が良いとのことでした。

 

既存(中古)住宅のメリットについて

前段と重複する内容もありますが、こちらで改めて、まとめとしてセミナーでおっしゃっていた内容を記載させていただきます。
※中古住宅の購入、売却を検討している方は下記の内容がメリットになりますので、要チェックです。

 

(1)価格が安い
首都圏の新築平均5600万円に対し、中古の価格は3480万円。データ元は東京鑑定とのこと

 

(2)価格の下落幅が少ない。
新築住宅は新築時のプレミアム分が乗っかってしまっているが、中古住宅にはそれがなく、安定性があり、次の買い替えがしやすいとのこと。

 

(3)立地限定で探しやすい
新築マンションは万人に需要のあるエリアに限定的に立てられてしまうが、中古住宅はそんなことがないので、実家の近くに住みたい。通勤時間を短縮したい。学区を変えたくない。といった、様々な人のライフスタイルに合った立地で物件を見つけられるとのことでした。

 

(4)バリュエーションが豊富
また、予算を妥協することなく、自分の予算以内で4LDK、ルーフバルコニー付き、角住戸といった間取りにこだわることもできるとのことでした。

 

(5)実物を見れる
新築マンションは基本的には竣工前に完売することを目指しているのに対し、中古住宅では、住戸内・周辺環境(日当たり、針の出方、騒音、前の住戸との距離関係)・管理状況(総会の議事録、共有部分の修繕状況等)コミュニティー環境(居住者の家族構成、マナー)を含めて実物を確認できるとのことでした。

 

(6)買いたいモードのまま入居できる
新築マンションは購入契約をした後、入居まで1年先ということもありますが、中古住宅は自分の計画に合わせて購入することができるため、家具を決めたり、子供の入学を目途にしたり、賃貸の更新を目途にしたりすることができるとのことでした。

 

山本さんは、新築住宅と既存住宅を料理のコースに例え、新築は「シェフお勧めタイプ」と表現され、既存(中古)は「アラカルトタイプ」と表現されておりました。新築と中古で向きと不向きが人によってあるため、予算が低い人=中古と振り分けてしまうのは間違いだということでした。

 

私も、完全に新築派でしたが、これまでのセミナーを聞き、中古住宅を賢く買えるようになりたいと考えています。
※売却の経験が役に立ちそうなので、またブログにも記載をさせて頂きます。

 

既存住宅を購入する際にリフォームをお勧めする理由

 

山本さんは、購入する既存住宅がそのまま住める場合でもリフォームをすることをお勧めされておりました。お勧めするリフォーム工事としては、壁に向いた開放型キッチンではなく、人気のカウンターキッチンやビルトイン食器洗浄器に変更することや、コンセントの位置や分電盤アップグレード、インターネット接続等、住宅の機能をアップグレードをすることをお勧めされておりました。

 

その際、予算別に戦略を立てることで、「賢い」住宅選びをすることが重要であるとのことでした。

 

例えば、①住宅代金+リフォーム代金と考えた場合、

新築は、6000万円+0=6000万円。
築10年以内の場合、4800万円+100万円=4900万円で、
壁紙の張替えとトイレ交換ができたり、
築20年以内の場合、3800万円+350万円=4150万円で、
壁紙の張替えとトイレ交換に加えて、
キッチン・洗面所までリフォームができたり、
築20年超えの場合も、1800万円+900万円=2700万円で
壁紙の張替えとトイレ交換に加えて、
キッチン・洗面所までリフォームができたり、間取り変更とそれに伴う配管配線のリノベーションまで出来てしまう可能性があるとのことでした。

 

確かに「賢い」。

 

既存(中古)住宅の賢い買い方はベストパートナー探しにあった

 

これまで散々、既存(中古)住宅をごり押しで、お勧めされていましたが、最後に山本さんは興味深いことをおっしゃっていました。

 

それは、中古物件を見る目が重要であるという点です。

 

やはり、中古住宅となると、玉石混合となってしまい、良質なものと、そうでないものが混ざっているとのことでした。私もこのセミナーに出るまでは、お恥ずかしながら2000年に住宅品質確保促進法が制定されたことは知りませんでした。

 

そのため、物件をチェックする能力や、どんな風に物件をリフォームなどで「編集」することができるか、見極める能力が求められるとのことでした。

 

自分で中古物件を見極める能力をつけることも重要ですが、一般の消費者様にとっては非常に難易度が高いため、最もお勧めなのは、中古住宅を見極める能力を持ったベストパートナー【仲介会社及び、仲介担当者】を見つけようとお話されておりました。

 

既存(中古)住宅の流通が活性化すればするほど、(現在でもすでに流通が活性化してきているというのが今回のお話です)それにはプロの担当者を見つけることが大事であるという発想は、私も大変納得致しましたし、勉強にもなりました。

 

今回は、自身の興味から土日を使って勉強に参加しましたが、思わぬところでEGENTをお勧めできる理由が見つかり嬉しくもあり、ブログを記載をさせて頂きました。

 

何かご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。

 

今後とも、改めて宜しくお願い致します。