元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

中古マンションを購入する流れの中でベストなタイミングを見極める際に注意するポイント

中古マンションの購入を考えるうえで、『購入のベストタイミングはいつか』と悩んでいませんか。

 

実は、この記事で紹介する『中古マンション購入のベストタイミング』を実践すると、理想のタイミングで中古マンションを購入することが可能となります。

 

なぜなら、私も実際に優秀な不動産の担当者様に話を聞いたり、上手く買えた人の意見を聞いたり、中古マンションの購入を悩んでいる人の支援をすることができた実績があるからです。

 

記事を読み終えると、信頼できる不動産会社の担当者と、ベストなタイミングで理想の中古マンションを買うことできるようになります。

 

中古マンションの購入のベストなタイミングを記したノート

中古マンションの購入のベストなタイミングとは

 

抑えるべき5つのポイント

中古マンションをベストなタイミングで購入をするということは、中古マンションの価格が変動するタイミングを知っておかなければなりません。

 

今回はその中でも最も抑えておくべき、5つのポイントを取り上げて記載していきます。私がお客様からご相談を頂いた上で、回答させて頂いたことが多い、上位5つを取り上げております。

 

不動産の変動周期を抑える

弊社の代表も良くいっていますが、マンションの価格は株価と同じように変動の周期、サイクルがあることをご存知でしょうか。

 

景気が良くなり、不動産価格が上昇してくると、マンションも新規の建築プロジェクトが次々と立ち上がります。

 

そうすると1~3年後に完成するマンションが多く売りに出されるようになり、マンション価格がさらに上昇してきます。

 

しかし、この上昇期にその後の需要以上のマンションが供給されてしまうと、供給量が急増するため、需要と供給の関係でマンション価格が下落に転じることになります。

 

つまり、企画(計画)を立てた段階では売れ行きが良くても完成した時点では売れ行きが悪くなっているということも実際には起こっています。

 

マンション市場はこのようなサイクルを繰り返すため、需要と供給のバランスから今の不動産価格はおおよそ8~12年サイクルで価格の変動を繰り返すと言われています。

 

この需要のバランスは、少子高齢化をはじめとした日本の人口問題、労働力減少、都心部と地方の二極化傾向、東アジアの経済圏の発展などの要因もからみあいます。価格の変動サイクルは、今後、ますます短くなっていくものと思われます。

 

新築価格は中古価格にも波及するためマンションの購入を考えるときには「マンション価格は全体的に上昇期にあるのか、それとも下落期にあるのか」ということをチェックすることが重要です。

 

そうすれば「あと2年待ってみよう」などといった落ち着いた判断ができるようになります。マンションの販売価格が高値にあるのか、低値にあるのかについては「不動産会社で実務をしている担当者」に確認をするのが、一番良いと考えています

 

住宅ローンの動向を抑える

 住宅ローンを組んで購入するため、金利の動向をつかんでおくことはとても有益です。

 

住宅ローンの金利は、少しでも変動すると「借入金額」や「返済期間」、はては購入できるマンションの金額にまで影響します。

 

住宅ローンの金利は2016年8月に過去最低の金利を記録し、その後も過去最低水準で推移しています。住宅ローンの金利が下がっているのには、2つの理由があります。

 

1つ目は日銀の金融政策です。

 

2016年2月、日銀が景気刺激策として「マイナス金利政策」を打ち出しました。これにより、長期金利を中心に金利が大きく下落しています。日銀の金融政策によってコントロールされている市中金利は、住宅ローン金利に大きな影響を与えるため、日銀の金融政策は私たちの住宅ローンの動向に大きな影響を与えるわけです。

 

2つ目は、銀行による「住宅ローン獲得のための金利引き下げ」の影響があります。

 

近年銀行は、貸出先がなかなか見つけられないため、住宅ローンの獲得にとても意欲的です。そのため金利を引き下げて、ほかの銀行との競争に勝とうとしているのです。

 

そのため「引き下げ合戦」が過熱しています。この金利引き下げは「金利優遇」と言われ、最初の固定金利や特に変動金利に影響が出ています。

 

日銀の金融政策や、銀行間の住宅ローン獲得のための競争を見ると、多少の変動はあるものの、今後大幅に金利が上昇する可能性はまだ低いと言えそうです。

 

消費税がかかるか否かを抑える

2019年10月に消費税が8%から10%にアップします。価格が何千万円にもなれば、税率2%の差は数十万円から場合によっては100万円を超えることもあるため、急いで購入したいお気持ちもわかります。

 

繰り返しになりますが、そもそも住宅の取引において消費税は、建物価格にはかかりますが、土地価格にはかかりません。

 

さらに消費税は事業者が提供する商品やサービスに対して課税されるので、一般の個人が売主であることが多い中古マンションは、建物価格に消費税が課税されない物件が多いのです。

 

それは、不動産会社が個人の売主と買手を仲介する場合であっても、個人同士の取引に当たるため、建物価格に消費はかからないのです。ただし、中古マンションの売主が不動産会社など法人(課税事業者)の場合は、消費税がかかります。

 

また、リフォームなど工事する場合も、工事代金に消費税がかかります。不動産会社に支払う仲介手数料も同様です。ここで気を付けたいのは、リフォームなどを行う場合です。

 

消費税額は、物件の引渡し時点での税率により決定しますが、もし売主にリフォームなどを依頼し、引渡しが2019年9月30日を超えるような場合、2019年3月31日までの契約であれば、増税後の引渡しであっても、8%の税率が適用(経過措置)されます。

 

また、購入後にリフォームなどを依頼する場合のリフォーム代金も同様です。しかし、8%から10%への引き上げに伴う、住宅購入の負担を軽減するため「住宅ローン減税」「すまい給付金」「贈与税の非課税措置」などの国の施策が2021年12月まで利用できます。

 

これらを使えば、消費税率引上げ後の負担を軽減することができます。さらに、売買価格や仲介手数料の値引きに応じてもらい増税分を吸収するなどの方法もあります。結論としては、個人の売主が多い中古マンションの場合、増税だからと言って焦って駆け込みで購入する必要はなさそうです。

オリンピック等の景気変動を抑える

マンション価格は大きなイベントにも左右されます。

 

数年前までは「東京オリンピックの後に、不動産価格は大暴落する。購入するならそのあとの方が良い」という説が巷を賑わせていました。

 

しかし、実際にどうかといえば大地震などの災害や景気の動向などを除いては、大幅に価格が下落する要因が、あまり見つからないのが現状です。

 

そもそも、不動産価格は2014年後半から少しずつ上昇しており、東京オリンピック開催の期待を受けて、東京を中心にさらに価格が上昇しています。競技場やインフラ建設にあたり、人手不足による人件費の高騰や、建築資材の高騰も、マンション価格の高騰につながっています。

 

このようないろいろな要因が重なり、不動産価格は現在も上昇しているのです。

 

東京オリンピックバブルが終わった後の建築資材や人件費などの状況どう判断するか、東京オリンピック開催に向けて都市インフラ・公共インフラが整備されたときの価値をどう判断するか。過去のオリンピック後などを参考にしつつ、そのあたりも含めての検討が必要になります。

 

ライフスタイルにあった購入のタイミングを考える

 

これまで、経済や社会の流れによるタイミングをみてきました。

 

もしこれが投資物件のマンションであれば、儲かるということが一番の目的ですからマンション価格の動向はとても重要です。

 

しかしタイミングというのはそれだけではありません。

 

あなたのライフスタイルが関係する住まい、つまり「自分が住む、マンション」においては、それぞれの「人生におけるタイミング」が大きく影響してきます。実際にマンションを購入するタイミングとして多いのが、「子供が小学校に上がった前後」や「結婚した直後」などがあげられます。

 

近年では待機児童の問題から、駅から少し離れていても「マンションに保育園や学童などが併設されている」「近くに幼稚園がある」など、「育住近接」が流行りつつあります。

 

一方で共働き世帯は増加の一途をたどり、「職住近接の駅近志向」も、根強い人気があります。そのため、売買価格の変動や消費税などを気にしつつも、「子育てがしやすい」「通学や通勤に便利」「両親と近居の予定がある」など、あなたの人生のタイミングを最も重要視することが大切です。

 

その際、「住み替えの予定はあるのか」「転勤などで売却や賃貸に出す予定はあるのか」など、将来に備えてライフスタイルの可変性に対応できるように考えておくことが重要です。

まとめ

 

これまで述べてきたように、中古マンションを購入する流れの中でベストなタイミングを見極める際に注意するポイントは大きく6点です。

 

①不動産の変動周期を抑える

②住宅ローンの動向を抑える

③消費税がかかるか否かを抑える

④オリンピック等の景気変動を抑える

⑤ライフスタイルの変化を抑える

 

というポイントです。それぞれのメリットとデメリットをしっかりと比較したうえで、自分の要望に合う最適な物件を手に入れましょう。

 

 

特に、ここまでの内容を丁寧に教えてくれる不動産の担当者とそうでない担当者がいるのが不動産業界の実態であります。

 

物件選びの前にまずはその物件を誰と一緒に探すかが重要になります。

 

売り込みではありませんが、不動産購入においても、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、担当者に教えてもらった内容ばかりです。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まるリノベーションを実施していただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

EGENTの信念は

 

「すべての不動産取引の売買価格は、お客様自身が決める。」
「すべての不動産取引は、担当者を探すところから始める。」


ということにあります。

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

ブログの内容や、物件の売買において、何かご質問などございましたら、匿名でできますので、お気軽にご相談ください。

 

Twitterやブログ内でご質問にお応えさせて頂きたいと考えております。

 

peing.net

 

今回も長々と長文失礼いたしました。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。