元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

中古マンションを購入する際に注意すべきポイント。失敗せずに賢く買うポイントをまとめました。

中古マンションの購入を考えるうえで、『中古マンションはどんな物件を買うべきか』と悩んでいませんか。

 

実は、この記事で紹介する『中古マンションを失敗せずに賢く買うポイント』を読むだけで、基本的な中古マンションの購入時に気を付けるポイントがわかります。

 

なぜなら、私も実際に優秀な不動産の担当者様に話を聞いたり、上手く買えた人の意見を聞いたり、中古マンションの購入を悩んでいる人の支援をすることができた実績があるからです。

 

記事を読み終えると、信頼できる不動産会社の担当者と、自分の理想の中古マンションを失敗せずに賢く買うことできるようになります。

 

中古マンションはどんな物件を購入すべきか

中古マンションはどんな物件を購入すべきか

 

 

中古マンションが今注目される理由

これまでのブログにも記載してきましたが、最も大きな理由としては、新築マンションの価格が高騰している(高すぎる)からです。

 

また、中古マンションは価格が安価なだけでなく、新築よりも場所が限定されず、自分の好きな場所で物件を探すことができます。

 

さらに、間取りに関しても、リノベーションができるようになってきたことにより、自由度があり、品質に関しても住宅品質確保促進法が制定されたことにより、基本性能が安定して、良いものが増えてきているため、中古マンションが注目されています。

 

中古住宅(既存住宅)に関するまとめは下記ブログを参照ください。

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中古マンションのメリット

上記で触れた、中古マンションのメリットについて、具体的に記載しておきます。

価値が安い

何と言っても一番のメリットは価格が安いことです。中古マンションは築年数にもよりますが、同程度の立地の場合、新築より1~5割程度価格が安いと言われています。


例えば、首都圏では、新築と比べて平均成約価格で2000万以上の差がでていることもあるので、将来的に転売するなどの可能性も踏まえて資産価値を重視するならば、「利便性がよく、値下がり率の低い都心部の中古マンション」を買うのは賢い選択だと言わています。


なお、バブル期に建設された中古マンションでも今は大幅に値下げされ、かつて憧れだったエリアに住むなんていう夢も、中古マンションなら叶える事ができます。

 

築10~15年の物件が狙い目

中古マンションの値段は当然ですが、普通、築年数が経つほど安くなります。

 

ただしずっと下がり続けるのではないことがポイントです。

 

築0~5年以内をベースにすると、築6~10年以内では10%前後、さらに築11~15年以内になると20%以上値下がりするのが基本です。

 

しかし、その後、築20~30年ではあまり価格は変動しません。つまり、築10年前後を目安に大幅に値下がりする、ということです。


また、築15年以内であれば、間取りや内装などは新築とさほど変わらず、管理状況が良ければ設備などのメンテナンスも行き届いています。


さらに大規模修繕工事がおよそ12年前後で実施されることを考えれば、綺麗さ、一時金負担の観点から「大規模修繕工事後の物件を狙う」というのも一つの戦略です。大幅に値下がりする築10年前後からそれ以降の変動が緩やかな築15年前後の中古マンションが「よりお得」ということです。

 

より詳細な中古物件の探し方は下記を併せて参照ください。

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住宅ローンの負担が軽くなる

価格が安ければ、当然ですが、初期費用や住宅ローンの返済にもゆとりができます。


そのため、40代から住宅ローンを組んでも定年前までに完済できる可能性も高いのは大きなメリットと言えるかと思います。


更に、子育てを終えて夫婦だけになったご年配の方にお勧めすることができます。

 

何故なら、今までの間取りでは生活スタイルが合わなくなり、住み替えを検討した際に、環境など大きく変更したくない場合、中古マンションは選択肢が広がるため、有力な候補になり得るからです。


価格が安いためその分の余裕資金でリフォームを実施することもできます。

 

現場を自分の目で確かめて判断できる


新築の場合、未完成のまま購入することも多いため、モデルルームやパンフレット、図面などでイメージして購入します。

 

そのため、実際の住戸の日当たりや通風状況、眺望などを確認することは難しいです。

 

私も新築マンションを購入してしまい、後悔していますが、モデルルームは飾り付けがすさまじく、検討段階で冷静な判断をすることができませんでした。当然、実際に今住んでいるマンションとモデルルームでは全くイメージが異なりましたので、要注意です。


しかし、中古マンションであればそれらの状況を確認することができます。

 

現場に行くと管理状況まで確認することができるので、管理組合が建物の維持管理を適正に行っているかということが把握できます。


また、大規模再開発や高層タワーマンションなどでは、マンションに合わせて街並みや商業施設が徐々にできていくので、すでに出来上がっている街並みを見てから判断できるのも大きなメリットということができます。

 

希望エリアの選択肢が広がる

様々な理由から住むエリアにこだわりがある場合、新築だけだと供給が十分でない場合があります。

 

例:お子様の進学、ご実家、通勤先等

 

その点中古マンションであれば選択肢がぐっと広がります。エリアを限定する場合は、中古の方が断然実現しやすいと言えます。

 

リフォームやリノベーションで自分好みにできる

水回りをはじめとする、設備や内装には沢山の種類があり、新築の場合は標準仕様で選択肢が少なく、オプションは割高になります。床材や壁紙なども選べるのは色味程度の場合が多いです。


一方、中古マンションであれば安く購入できて余った資金で水回りや建築素材など自分好みに変えることができます。


また、家族構成の変化に応じて、躯体に影響のない範囲内で間取りを変更することも可能であるため、大きなリフォームがしやすいのも中古マンションの魅力の一つです。


実際のリフォーム事例をみていくと、「老朽化対応」「嗜好対応」目的が多く、「高齢化対応」「省エネ化」などが続くそうです。

 

リノベーションについては、こちらのブログも参照ください

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良質物件が増えてきている


中古という響きだけで、「建物のつくりは新築より劣る」と思い込んでいる方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。


優良な中古マンションの資産価値は下がりにくく、新築と比べても劣ることはありません。

 

中古マンションの購入理由(出所:2016年度「不動産流通業に関する消費者動向調査」(不動産流通経営協会))は、「希望エリアの物件」「手ごろな価格」に次いで3位に「良質な物件」が入っています。

 

立地や価格の手ごろさに次いで、住宅の質が購入の決め手となっていることがわかります。


また、最近はメルカリやオークションなどが広まってきたこともあり、中古に対する抵抗が少なく、住まいにおいても「新築にこだわらない」という方も増えています。消費者動向調査においても「新築にはこだわらなかった」という理由が、前年度に比べて5.7ポイントも増加しているようです。

 

「新築マンション」と「中古マンション」の違い

ここまで中古マンションのメリットを並べてきましたが、そもそも新築マンションと中古マンションとでは何が違うのかを見ていきましょう。

 

新築マンション

マンションが竣工してから1年未満かつ未入居物件のことをいいます。

 

つまり、竣工して1年未満であっても、一度でも誰かが入居した物件は新築とは言えません。

 

また、竣工して1年以上のものも新築とは言えないのです。これは欠陥住宅に関する消費者を保護するために定めた「品確法」と「公正競争規約」において定められています。

中古マンション

一度でも誰かが入居したことがある物件を言います。

 

また未入居物件については、不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」第3条第(10)号に基づいて、竣工後1年以上を中古としています。

 

※一部の金融機関などでは、2年以上で中古(住宅ローン上の線引き)とするなど、定義的にばらつきが見られます。

 

新古マンション

その他、新築と中古の間に、販売不振や営業政策上などの理由で、当初の売り主から別の不動産会社などが買い取り再販される「再販物件」や「クリアランス物件」などと呼ばれる新古マンションもあります。

 

買取再販についてはこちらを併せて参照ください。

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つまり、竣工1年未満であったとしても、一度入居したという経歴があれば、それは「中古」にカウントされますし、新築マンションとなんら変わりなくても不動産会社の再販によって「新古」になるということなのです。

 

新築と中古のメリット・デメリット

 

最後に「中古」、そして「新築」のメリットとデメリットをまとめておきます。


一般的に「再販物件」「クリアランス物件」「新古マンション」を含めた「中古マンション」は、新築マンションに比べて価格が安いことが大きなメリットとなります。


特に、中古マンションを個人から購入する場合は、建物部分の消費税がかかりません。そのため、増税のタイミングでも焦る必要はありません。

 

リフォームがしやすいことや、現物や管理状況を見て検討できること、近隣の入居者の様子を確認できるというメリットもあるということはこれまに記載した通りです。


デメリットとしては、


・借入期間の制限や金利優遇の対象にならない場合がある
・公庫融資限度額に差がある


など、ローンを組む上で不利なことがあげられます。


耐震性やセキュリティへの不安、設備やデザインの陳腐化、不動産会社に仲介手数料を支払うのはデメリットといえます。


一方、新築の一番のメリットは、最新の設備やデザインの新しい物件に最初に住めるということでしょう。


しかし、立地が限られたり、高い価格や修繕積立基金を一括で支払うなど、とにかくお金がかかることが一番のデメリットです。

 

新築メリット


・誰よりも先に住める
・最新の設備やデザイン
・耐震基準を満たしている
・住宅ローンや減税などの優遇が受けやすい
・不動産会社への仲介手数料は不要
・資産価値が高い
・コミュニティ形成(人間関係)を一から始められる
・アフターサービスを受けられる

新築デメリット


・価格が高い
・修繕積立基金を一括で支払う
・建物部分の消費税を支払う
・希望エリア(立地)が限られる
・完成前に部屋を見ないで購入することも
・どんな近隣、近所付き合いになるかわからない
・管理状況が安定していない

中古メリット


・比較的、価格が安いことが多い
・個人からの購入であれば消費税がかからない
・リフォームで自分好みにできる
・現物を見て判断できることが多い
・どんなお隣が入居しているかわかり、ご近所付き合いが想定できる
・管理状況を見て判断できる
・希望エリアの選択肢が広がる

中古デメリット


・不動産会社に仲介手数料を支払う
・入居後、すぐ一時金などが必要になるケースも
・リフォーム費用がかかる
・旧耐震や旧旧耐震基準マンションなど耐震性に不安がある
・設備やデザインなどが陳腐化している可能性がある
・バリアフリーやセキュリティ対策が弱いことが多い
・ペット飼育ができない可能性がある

 

まとめ

これまで述べてきたように、

 

・新築は価格が上がりすぎている

・中古はお手頃に買うことができる

・中古は住宅ローンの負担が少ない

・中古は自分の目で確かめられる

・中古はエリアを限定されにくい

・中古はリノベーションで可変性がある

・中古は良質物件が増えてきている

 

というメリットが挙げられています。もちろん、人によっては新築マンションの方が良いという方もいらっしゃいますが、それぞれのメリットとデメリットをしっかりと比較したうえで、自分の要望に合う最適な物件を手に入れましょう。

 

それぞれのポイントを抑えなければ、安心面・経済面・家族の絆が大きくことなってくることをご認識頂いた上で、皆様にあった最適な物件を選んで頂きたいと思っています。

 

特に、ここまでの内容を丁寧に教えてくれる不動産の担当者とそうでない担当者がいるのが不動産業界の実態であります。

 

物件選びの前にまずはその物件を誰と一緒に探すかが重要になります。

 

専門家もこのことについてはセミナーでお話していました。

 

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売り込みではありませんが、リノベーションこそ、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、担当者に教えてもらった内容ばかりです。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まるリノベーションを実施していただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

EGENTの信念は

 

「すべての不動産取引の売買価格は、お客様自身が決める。」
「すべての不動産取引は、担当者を探すところから始める。」


ということにあります。

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

ブログの内容や、物件の売買において、何かご質問などございましたら、匿名でできますので、お気軽にご相談ください。

 

Twitterやブログ内でご質問にお応えさせて頂きたいと考えております。

 

peing.net

  

 

今回も長々と長文失礼いたしました。

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。