元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

セブ不動産購入で失敗しないために抑えておきたい5つのポイント

フィリピンのセブで不動産購入をするにあたって、『そもそもセブで不動産を購入することができるのか』『詐欺にあってしまうのではないだろうか』と悩んでいませんか。

 

実は、この記事で紹介する『セブ不動産購入で失敗しないために抑えておきたい5つのポイント』を読み、EGENTが紹介する信頼できる現地の優秀な担当者に相談することで、安心してフィリピン-セブで不動産を購入することができます。

 

なぜなら、実際に13年前にセブ島へ完全移住され、その13年の経験を活かし、現地の不動産エージェントグループ、弁護士、建築士、さらに政府関係者と良好なリレーションを築き、常に新しい不動産情報の収集されているエージェント様がEGENTに登録をして下さっていて、そのお話をリアルに聞き、実際に購入されている方の満足しているお話を聞いたことがあるからです。

 

この記事では、セブ島に移住されて不動産エージェントをされ、EGENTにもご登録いただいている、内堀 康亘様に聞いた、セブ不動産購入で失敗しないために抑えておきたい5つのポイントをご紹介します。

 

【セブエージェント:内堀様のご紹介】

egent.jp

 

この記事を読み終えると、セブの基本的な不動産購入に関する基本を抑えることができます。

 

セブの海の写真

セブで不動産を購入する際に知っておくべきポイントとは?

 

フィリピンのプレビルドという独特の販売方法

 

フィリピンではプレビルド(=プリセリング)という販売手法が主流になっています。プレビルドとは、  マンション着工前のプロジェクト段階から販売を開始する方式です。

 

日本の新築マンションと変わらないのでは?と思われるかもしれませんが、フィリピンの中小不動産デベロッパーのプロジェクトの場合は「売れなければ代金(=工事費)が工事費が回収できないようなプロジェクトも存在し、工事がストップ」する事もあります。

 

せっかく買った物件も、売れ残ってしまうと工事が進まずマンションは竣工しないことがあるということです。

 

とはいえ、物件が竣工する前に買うと物件価格は2割前後安く、竣工した後に買う場合は2割、人気の物件になると4割ほど物件価格が上がってしまう事もあります。

 

そのため、竣工前に買って竣工後に転売するという収益目的で物件を買う人もいるようです。

 

皆様、フィリピンで物件を購入する際は要注意です。プレビルドという制度を理解し、実績のある不動産デベロッパーの実需としても需要の高い物件を選ぶようにしましょう。

 


日本と違うローンの組み方

 

まず、外国人がフィリピンで分譲マンション(=コンドミニアム)を購入する際に知っておきたい事は、

 

・ 観光ビザ(非居住ビザ)でも、合法的に購入出来る
(土地/一戸建ては不可能。)

 

・ 分割支払いが(物件によっては)無利子で可能
(但し、フィリピンの銀行口座開設と小切手が必要)

 

・ 外国人は、基本的にフィリピンの銀行の融資(ホームローン)は組めない。
永住ビザなどで長年フィリピンに住んでいる外人で融資が可能な場合でも、ホームローンの金利は10%近いため、利子が高くあまりメリットが無い。

 

・ 外国人が利用できる分割支払いで購入する例としては、気に入ったプレビルド物件が3年後(36ヶ月後)に竣工予定の場合、不動産デベロッパーは無利子で36回の分割払いを認める場合があります。

 

フィリピンのローンの支払い方


日本のローンは、基本的には公庫や銀行へ月々払う金額はボーナス月を除いて一定金額になることが大半かと思います。

 

しかし、フィリピンでは、ローンを組んだ期間内に、全額を支払えば問題がないという考え方だということでした。

 

例えば、私が3,600万円、36回/年払いのローンを組んだとします。そうすると、金利の計算を便宜上除きますが、日本の場合は100万円/年を支払うのが原則となります。

 

しかし、フィリピンでは、頭金を20%ほど払い、その後は月々1万円等、自由に設定し、最後にお支払い時(36回目)に残金を全額支払うという事も可能です。
※購入金額により月々の最低支払い金額は変動します。

 

上記のプレビルドの販売手法とこのローンの制度からより投機目的で物件を買う方が一時期増えたようですが、現地の物件をよく知らず、だまされてババくじを引かされた人もいるとのことですので、皆様も安易には動かず、セブの制度を理解して物件を探しましょう

 


現地のエージェントには要注意

 

上記の事例2つは、新築物件で説明を進めさせていただきましたが、今後セブにおいても中古物件は増えてくると言われています。

 

ただし、私たち日本人はセブでは土地を買うことができません。私たちがセブで暮らす場合は土地は借りて、上物を買って暮らすことになります。

 

その際注意したいのが、現地の不動産ブローカーライセンス所持した会社から中古物件を買うことが大切と内堀さんはおっしゃっておられました。

 

中古物件を購入する際は、日本のようにインスペクションがされている物件も少なく、権利書の内容や税金の滞納、資産性の高い物件かどうかを判断することは非常に難しいです。

 

物件の購入を判断するにはエージェントを信頼するしかありません。現地のエージェントの中には詐欺を働くケースも散見されるそうです。

 

皆様、現地のエージェントを選ぶ際は信頼ができる人かどうかを見極めましょう。

 


フィリピンで永住権は持つことができる物件

 

日本人はフィリピンで土地を買うことができないと記載しました。

 

では、「日本人はフィリピンでの永住権」を持つことはできないのでしょうか。

 

答えは「日本人もフィリピンで要件を満たせば、150万円程度の支払いで永住権を持てる」とのことです。

 

プレビルドの物件は基本的に無理ですが、既存コンドミニアムでしたら購入費用を永住権取得費用から転用可能とのことでしたので、気になる方は内堀様に相談してみましょう。


内堀様の会社は、フィリピンのリタイヤメントビザ(SRRV)の取得サポートが可能なフィリピン政府公認の資格を所有しておられるので、永住権の取得からコンドミニアムの購入までワンストップで全部行えます。

 

セブで買うならやっぱりリゾート物件?

 

フィリピン、セブ島といえば、やっぱりリゾート物件!と皆様思われるでしょうが、内堀様は、すぐに飛びつくのは要注意とおっしゃっておられました。

 

リゾート物件はその時の経済事情やシーズンによって売買相場や賃貸時の空室率などが変化しがちなので要注意です。

 

投資物件として検討をされる場合は、フィリピン第二の経済都市のセブ市内中心部の物件が比較的安定しているとのことでした。

 

まとめ

これまで記載させていただいたように、フィリピン-セブで不動産を購入する際は、

 

・フィリピンのプレビルドという独特の販売方法

・日本と違うローンの組み方・支払い方

・現地のエージェントに注意

・フィリピンで永住権を獲得できる物件とは

・セブで不動産購入するならリゾート物件か

 

のポイントを抑えておくことが重要です。


やはり、日本で家を買うときも同じですが、


■そのエリアの特性・相場を理解している

■ローン等、不動産を購入する上での金融知識がある

■虚偽をしないカスタマーファーストのスタンスで信頼できる

■そのエリアならではのお得情報を理解している

■良いことだけでなく、悪いことを伝え、新たな提案をしてくれる


そんなエージェントと良い物件選びをすることが重要ですね。

 

EGENTを使ってほしいからというわけではありませんが、本当に後悔しない不動産購入をして頂く上でも、ちゃんと知識のある不動産の担当者を選ばないといけないと私は考えています。

 

心を開いて、膝を突き合わせて、腹を割って、不動産の担当者とお話することを私は心からお勧めいたします。

 

売り込みではありませんが、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、優秀な担当者に教えてもらった内容です。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まる不動産の資産形成をしていただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

質問がございましたら、下記より何なりとご質問ください。

 

peing.net

 

今回も長々と失礼致しました。最後までお読みいただきありがとうございます。