元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

リノベーション済みの物件の選び方をまとめました。ポイントは資産性の高い物件かどうか。

本日、リノベーションに特化したメディア【カウカモ】を運営されている、ツクルバ様東京証券取引所マザーズ市場への上場をされました。

 

カウカモ内の物件紹介ページは元SUUMOの私が見ていても、とにかくキャッチ―でペルソナの分析ができており、物件毎にきちんと取材がされているので、世界観の作り方が非常に上手で驚かされます。

 

というのも、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトの物件情報は、不動産会社が入稿をしています。よく、SUUMOの営業などが入稿(記事制作)していると思っていたと誤解されがちですが、実際にはすべて不動産会社様が入稿をしているので、あまりキャッチーなものができなかったり、ペルソナの設定ができていない広告も多く存在します。

 

※上記は中古物件の内容となります。新築マンション等の記事制作は専属のディレクターさんがいるので、とても素晴らしい広告となっています。

 

ただし、カウカモの物件情報を見ていても、要注意なのがすべてがすべて良い物件ではないということです。私のブログでもご紹介はさせて頂いておりますが、中には買取再販の物件が掲載されていたり、住宅ローン控除が使えない物件が掲載されているのも事実です。

 

カウカモを否定したいわけではなく、特にリノベーションの物件探しにおいては賢い物件探しをしないと、損をしてしまうケースがあるので、皆様には正しい知識を身に付けてほしいと考えております。

 

これまでも何度かリノベの買い方については記事を書かせて頂きましたが、まだ触れていない部分を今回は記載していきたいと思います。

 

 

自分でリノベーションを物件を選ぶ際に気を付けるべきポイントは大きく2点しかありません。

 

・リノベーションに適している中古物件

・資産性のある中古物件

 

を選ぶことができるかどうかに尽きます。

 

 

 リノベーションに適している物件は前回のブログで記載しております。

 

【過去の記事はこちら】

 

www.egent.work

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今回は、カウカモに掲載されているような、リノベーション済みの物件の選び方について、ポイントを記載したいと思います。

 

前述させて頂きましたが、そのポイントとは『資産性のある中古物件』を選ぶことができるか。ということが争点となります。

 

それでは、タイトルの通り、リノベーション済みの物件の選び方をまとめました。ポイントは資産性のある物件かどうか。について、記載させて頂きます。

 

リノベーション済み物件の内観写真

リノベーション済みの物件の選び方とは?

 

 

リノベーション物件の購入方法

リノベーションの物件の買い方には大きく2パターンがあります。

 

前述の通り、自分で中古物件を探し、設計会社などに自分の好きなように間取り変更をするパターンと、リノベーションがすでにされている物件を購入するの2パターンです。

 

自分で中古物件を探し、リノベーションする

当たり前ではありますが、自分で中古物件を買ってリノベーションをする場合は、リノベーションに適している物件を正しく選べるかどうかが重要なポイントとなります。

 

今回は詳しくは記載しませんが、これまでのブログに記載しておりますので、宜しければ参照頂ければと思います。

 

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リノベーション済みの物件を購入する

今回上場されたツクルバ様が運営されるカウカモに掲載されている物件は「リノベーション済みの物件」がほとんどです。

 

ただし、これまで記載させていただいたように、「資産性のある物件」を選ばなければ、いざお子様が産まれてもう一部屋必要になったので、手放す(売却する)場合、売れずに悲惨な目に遭ってしまうので、ご注意いただきたいと考えています。

 

資産性の高い中古物件とは

それでは、「資産性の高い中古物件」とは一体どのような物件になるのでしょうか。今回は資産性の高い中古物件の探し方について、記載していきます。

 

出口戦略を考えた物件購入ができるか

資産性の高い中古物件とは裏を返せば、買いたいと思う人が多いかどうかということがポイントになります。

 

物件購入を検討している人はぜひ考えてみて頂きたいのですが、SUUMOやHOME'S(LIFULL)で物件を探す際にどのように検索をされていますか?

 

答えはそこにあります。

 

出口戦略を考えられた物件とは

要は、ポータルサイトで検索した際に多くの人が検索する内容にヒットするかどうかを考えて物件購入をして下さい。

 

ポータルサイトの検索条件も、かなりの試行錯誤を得て作られています。

 

例えば、築年数・広さ・駅からの距離・価格等、なぜこの検索軸があるのか。

 

さらに言えば、検索の条件がどうなっているかまで考えてみると非常に面白いです。

 

例えば、SUUMOの価格の検索アルゴリズムは500万円単位でしか検索できません。3700万円~3900万円といった検索はそもそもできません。

 

他にも、駅徒歩分数は1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、15分以内(、0分以内からしか検索ができません。

 

要は自分が購入した物件を売る際に、家を買いたいと考えているユーザーは上記の条件で検索を絞って、貴方の物件に辿り着くことになることを忘れてはいけないということです。

 

実際にそれぞれの項目でどんな物件であればよいのかを見ていきましょう。

 

建ぺい率・容積率がオーバーしていないかを確認する

マニアックな部分ではありますが、建ぺい率・容積率について、きちんと認識されている方はどれほどいらっしゃるでしょうか。

 

建ぺい率・容積率をオーバーしてしまっている物件は再建築不可となり、何が危険かというと、住宅ローンが通らないことが多いです。

 

建ぺい率・容積率がオーバーしている物件は相場と比較してもかなり安いので、その理由に気付かずに家を購入してしまったとします。

 

購入した人が年収が高く、普通に購入できたとしても、いざ売却しようと思っても、購入者が住宅ローンが通らないこともあるので、購入検討層が減ってしまい、売れないという事案も発生してしまいます。

 

※建ぺい率とは

例えば、広さ100㎡の土地で、建ぺい率60%となると、100㎡の60%なので、60㎡の面積を使えますよということ。建ぺい率が60%のところに、80㎡の物件が建築されている場合、資産価値はグッと落ちます。

 

※容積率とは

「その土地に建設できる建物の延べ床面積」を定めているものです。延べ床面積とは、3階建ての場合、1階・2階・3階の床面積を合わせた数字を指します。例えば、土地の面積が100㎡で、容積率が200%の場合、建設できる建物の延べ床面積は200㎡となります。

 

こういった情報もどこにもまとまっていないので、皆様ご注意ください。

 

駅徒歩分数はなるべく10分以内を選ぶ

これは前述してしまいましたが、ほとんどの人が10分以内を選ばれています。11分、12分なら大丈夫と思っている人は危険です。

 

前述した通り、SUUMOの検索軸は10分の次は15分以内なのです。15分以内で区切ると、相場よりも安い物件が出てきてしまうので、11-13分くらいの物件は目立たなくなってしまうことにご注意ください。

 

要は買い手側の心理を読み取って物件を購入することをお勧めしたいということです。

 

線路・高架線近くの物件は要注意

こちらは賃貸物件を探す際に皆様も経験されたことがあると思いますが、線路近くは音が気になりますし、高架線の近くは光がさえぎられることがあったり、更にいうと大きな幹線道路沿い等も危険なポイントです。

 

特にポータルサイトではこういった物件を除去しながら検索する方法が無いので、売却する際に、実際に売却活動をすると内見数は多いけど、売却できない。(裏を返すと購入者は相場より安いと思って、検討したけれど、現地へ行ってみたら、想像と違った。)ということになってしまうので、要注意です。

 

日当たり・風通し・湿気に要注意

こちらもSUUMO等のポータルサイトでは検索できない条件となります。

 

私もお客様にSUUMOに在籍していた時から、多数インタビューをさせて頂いておりますが、ママ友の間ではこんな会話が頻繁に繰り返されています。

 

「〇〇君の家は湿気が多くて洗濯物が乾かなくて大変と言っていた」「〇〇ちゃんの家の近くに大きなマンションが建って日当たりが悪くなったと言っていた」

 

こういった情報が近所で出回ってしまうと、そのエリアでの人気はなくなってしまい、購入検討層がガクッと落ちてしまいます。

 

購入検討時は周辺の開発計画もしっかり確認するようにしましょう。

 

ハザードマップや学校区の確認

こちらもSUUMO等のポータルサイトでは検索できない条件となります。

 

ハザードマップや校区は公取規約によって、ポータルサイトには掲載していないことになっています。お客様は絶対知りたい情報ではあると思いますが・・・

 

そのため、裏話をしてしまうと、ほとんどの仲介会社の営業マンが〇〇小学校の校区は〇町から〇町が対象になるといったことを把握していません。

 

把握したところで、ポータルサイトでお問い合わせが取れないからです。

 

皆様はしっかりチェックするようにしましょう。

 

マンションの管理体制の確認

マンションの管理体制もSUUMO等のポータルサイトでは検索できない条件となります。

 

マンションの管理体制には何パターンがあるか皆様はご存知ですか?

 

大きく分けると委託管理と自主管理。中でも委託管理には常駐・日勤・巡回の3種類も存在しているのです。

 

もちろん、人気の順番は、常駐>日勤>巡回>自主管理となります。巡回の場合でも、委託された管理人が複数の物件を担当しているケースがあり、ほとんど管理人室にいないということもあるので、要注意です。

 

特に、物件を内覧される際には「駐輪場の自転車の並べ方」「ゴミ置き場の整理整頓状況」を確認することをお勧めいたします。

 

まとめ

いかがでしたか?SUUMOやLIFULL、カウカモなどに掲載されている物件が如何に素晴らしく見えたとしても、資産性の高い物件を選ぶことができないと、実際に自分が売却をするときに苦労をしてしまいます。

 

私もSUUMOに在籍時はここまでの事は知りませんでした。

 

全て、SUUMOを退職し、今のEGENTというサービスを立ち上げ、優秀な担当者様のアポイントに同席をさせて頂き、知った情報となります。

 

自分で選んで、間違いなく良いと思って買った物件が、実は「資産性の低い物件で売却できない」なんて悲しいですよね。

 

ポータルサイトには掲載されていない情報が多くあります。前回ブログでお話したような設備の可変性・管理費・修繕積立金などは特に不動産の担当者しか知りえない情報となります。

 

EGENTを使ってほしいからというわけではありませんが、本当に後悔しない不動産購入をして頂く上でも、ちゃんと知識のある不動産の担当者を選ばないといけないと私は考えています。

 

心を開いて、膝を突き合わせて、腹を割って、不動産の担当者とお話することを私は心からお勧めいたします。

 

売り込みではありませんが、リノベーションこそ、物件選びではなく、担当者選びが重要になることを皆様には知って頂きたいです。

 

EGENTで営業活動をする中で、担当者に教えてもらった内容ばかりです。

 

皆様にも優秀な担当者選びをしたうえで、経済的にも安心で、家族の絆が深まるリノベーションを実施していただきたいと考えていますし、私もカスタマーサポートとして徹底的にサポートさせて頂きます。

 

egent.jp

 

皆様の、最高の不動産売買体験を創り出せるように努めますので、今後とも宜しくお願い致します。

 

質問がございましたら、下記より何なりとご質問ください。

 

peing.net

 

今回も長々と失礼致しました。最後までお読みいただきありがとうございます。