元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

不動産売却は担当者選びから始めるべきだと考える理由

前回の記事で、私が不動産においては担当者選びから始めるべきだと考えるに至った背景をお伝えさせて頂きました。

 

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 こちらの記事をご覧頂ければと存じますが、私がこの考えに至った背景には、

 

①元SUUMOの従業員だから、

②離婚を機に売却活動をしているから、

③EGENTの共同創業者だから、

 

要は

 

誰よりも様々な角度から不動産仲介をしている営業マンの声を聴いている

 

からです。

 

そして、不動産業界の実態をすべて自分の耳で聴き、目で見てきたからこそ、不動産売却は担当者選びから始めるべきだと考えています。

 

今回は皆様に、私が聴いて、見てきた不動産業界の実態を記載することで、特に不動産売却においてなぜ担当者から選ぶべきなのかをお伝えいたします。

 

上記のブログでも記載したのですが、不動産業界の実態を書くにあたって、皆様が知らないであろう内容もリアルに出てきます。

 

ただし、不動産仲介業界で働く人が全員、今後、記載していく内容に該当している訳ではありません。

 

そこだけは絶対に誤解しないでいただきたい。

 

どの業界もきちんと働く人とさぼる人は絶対にいると思います。

 

不動産業界は利益率が高いから、より怪しく見えると思いますが、ちゃんとやっている人はやっています。

 

そこを理解した人、共感できる人だけが今後の私のブログの続きを読んでほしいです。

 

不動産業界の実態を書く理由は、不動産業界を罵倒したいわけではなく、お客様に正しい知識を身に付けて頂き、不動産の担当者を味方につけて、きちんと不動産の担当者の意見を聞いたうえで、満足の行く、不動産売買を行ってほしいからです。

 

前置きが長くなりましたが、今回はタイトル通り、不動産売却は担当者選びから始めるべきだと考える理由を記載していきます。

 

1人の男性が悩んでお先真っ暗な状態

一人で悩まずに不動産業界の実態を知り、ちゃんとした担当者を選びましょう。

 

不動産売却において自分の利益を優先する担当者とは

これまでのブログにも記載させて頂きましたが、不動産業界には悪い人たちがいるのは事実です。

 

何が悪いかという定義が難しいですが、私は「カスタマーファースト」である担当者を良い。「自分の利益を優先する」担当者を悪いとします

 

※もちろん、全員が悪い訳ではない。さらに行ってしまうとモンスター級のクレーマーのお客様がいるのは事実です。

 

(モンスター級のクレーマーになるということは情報を自分の力で知れている賢い人ではあるが、間違った知識を得てしまっている人です。まずは自分がモンスター級のクレーマーでないか、正しい知識を持っているのかは、お客様としても自問自答して下さいね。)

 

ただし、不動産の知識を持たない、情報弱者のお客様に対して、自分の利益を優先する担当者を私は許すことができません。だからこそ、今回は不動産売却における実態を伝えていきます。なぜ、この後の内容を記載していくのか、私の目的をちゃんと理解して頂きたいです。

 

専任返しは業者が不動産売却で得る旨味

私の前回のブログでもお話をさせて頂きましたが、不動産業界用語に「専任返し」という言葉があります。

 

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これは、本来は仲介会社の売上は、家を買いたいという人からの「買いの仲介手数料」と「売りの仲介手数料」の両手の仲介手数料からしか成り立たないのですが、

 

(1)売主から売りを任せられた不動産を、

(2)業者に買取ってもらいをお願いすることで、

(3)買取業者から買いの仲介手数料を得て

(4)売主に仲介手数料をもらい

(5)再度買取業者から買取業者が加工した物件の売りを任せてもらい

(6)売りの仲介手数料をもらい

(7)加工した物件の買い手を見つけることで

(8)買いの仲介手数料をもらう

 

要は、本来は1度の取引でもらえる仲介手数料は買いと売りの2回のはずなのに、4回の仲介手数料を得ているのです。

 

不動産仲介会社の売上の構造は下記の記事でも記載しているので、ぜひご一読ください。

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専任返しだけでなく、他にもある不動産売却の旨味

相続をした物件が売れない。離婚をしてしまい売れない物件がある。住宅ローンの返済が苦しい。こんな大きな悩みを持ったお客様に対しては、専任返しの手法以外に、任意売却や、リースバックといった手法を上手く利用して、買取業者に任せてしまう業者もいます。

 

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任意売却、リースバックがすべて悪いとは言っていません。それは記事を一言一句読んでいただければ皆様にもわかって頂けるはずです

 

お客様の状況において、正しい時期にしかるべき措置を提案してくれる担当者かどうかをきちんと見極めるべきなのです。

 

だからこそ、皆様にはいろいろな売却の手法があること、家を買う際には家を売る可能性があることをきちんと考えたうえで、決断を出してほしいのです。

 

その時に、賢い買い方をできるのは、優秀な担当者を見つけ、信頼して相談をするこができている人です。

 

 

今回伝えたい実態は私も最近知りました

この後、記載する内容は衝撃的な内容になります。再度お伝えさせて頂きますが、全員が全員ではありません。担当者が提案してくれている内容は本当に自分のためなのかを見極められるよう知識として身に付けておいていただきたいという趣旨です。

 

買い取ってくれる業者を見つけたと言われる

前段でも買取業者は自分たちが転売しても旨味があるからこそ、買い取っている。売主としては売ることができる。ということの裏返しであることをお伝えさせて頂きました。

 

図で表すと下記のようなフローです。

不動産の担当者と買取業者が結託して設ける図

不動産の担当者と買取業者が結託して設ける図

問題なのは、灰色の営業(同一の担当者)が2度出てきているということです。売れない物件所有者(上記でいう澤井)は自分でリノベをして買いたい人を見つければ、高く売ることもできたということです。

 

これだけではなく、もっと大きな問題点がありました。

 

それを図で表します。

 

担当者が自分で買取業者を見つけるフロー

担当者が自分で買取業者を見つけるのはまだマシなのです!!

この場合は、買取業者も買うという意思決定をした時は、灰色の仲介業者に買いの仲介手数料(物件価格の3%+6万円)を払うだけです。

 

しかし、灰色の営業が自分で見つけずに、買取業者を見つけてきてくれと依頼する人が現れることがあります・・・・

 

灰色営業が自分で買取業者を見つけるのではなく依頼する様子

灰色営業が自分で買取業者を見つけるのではなく依頼する

これの何が問題なのか・・・・

続きのフローを見ていきましょう。

 

 

水色の営業が買取業者を見つけてきた様子

水色の営業が買取業者を見つけてきました

そうすると、

買取業者は手数料以外に謝礼を支払う様子

買取業者は手数料以外に謝礼を支払う

どういうことかわかりますか?

灰色の営業は1度の取引で2回の手数料が必ずほしいです。

そのため、水色の営業が買取業者を見つけてきても

買取業者からの手数料は必ずもらいます。

 

そうすると水色の営業は紹介だけしてお金をもらえません。

それでは旨味がないので、買取業者は水色の営業にも

謝礼を新たに支払うのです。

 

要は、

灰色の業者が自分で買取業者を見つけない全体の流れ

灰色の業者が自分で買取業者を見つけない全体の流れ

 

灰色の業者が自分で買取業者を見つける図と比較

灰色の業者が自分で買取業者を見つける全体の流れ

前述のフロー

お判りでしょうか。

新たに謝礼3%が出ているのです!!!

 

裏を返すと更に3%売主は高く売ることができる可能性があることになります。

 

買取業者を見つけてきたという場合、

本当にその選択肢で良いのかを改めて考えてください。

 

買取業者を見つけてきたと聞いた場合の注意点

それは、家を売る「目的」を見失わないことです

 

なぜ家を売るのかをぶらさないでください。

 

新しい家を買うためという人もいるでしょう。

相続をしたから現金化したいという人もいるでしょう。

住宅ローンの返済が厳しいという人もいるでしょう。

 

自分が何のために、家を売るのか、

仮に新しい家を買うために、手っ取り早く売りたいという方にとっては

安い評価となっても早く買い取ってもらうこともいいでしょう。

 

ですが、本当に少しでも高く売りたい。

早く買い取ってもらうとしても少しでも高くならないか。

 

れを信頼できる担当者に信じて相談をして、

自分の目的をぶらさずに家を満足して売ってほしいと思っています。

 

それをサポートしてくれるサービスは日本にはありません。

私達EGENTがもっともっと力をつけて、

皆様が安心して優秀な担当者と満足して売却できる世界を作っていきたいと思います。

 

egent.jp

 

衝撃的な内容も一部あったかと思いますが、

皆様に事実を、正しい知識を身に付けて頂きたいと思いましたので、

今日は不動産業界の実態をお伝えさせて頂きました。

 

何かご意見のある方は、お問い合わせフォームよりご連絡ください。

 

信頼できる担当者を選ぶことが、今の日本においては

不動産売却活動の満足度が上がる状態だと私達は信じています。

 

今後ともブログを書いていくことで、皆様に正しい価値ある情報をお伝えできるよう、精進して参ります。

 

長々と長文を失礼致しました。