元SUUMO営業マンの物件売却奮闘記

EGENT執行役員の不動産業界のリアルブログ。自身の売却活動を通じた経験から、家を売る際にためになる知識をわかりやすく記載していきます。

不動産会社の担当者を見極める5つのポイントを公開

本記事では、私自身が実際にお会いした不動産会社様との面談内容を紹介させて頂くことで、タイトルの通り、不動産会社の担当者を見極める5つのポイントを公開していきたいと思います。

 

男女がリビングで幸せそうに見つめ合う様子

こんな感じで幸せにお住まいの相談を家族でできたらな・・・

 

なぜ今回の担当者に会おうと思ったのか

今回、私が会おうと思った担当者は「自分の希望価格よりも低い査定価格」を提案してきた担当者でした。それでもなぜ会おうと思ったのか簡単に記載させて頂きます。

 

単刀直入に申しますと、今回の担当者は、私が家を売る際に考えられる最大のリスクを教えてくれたからです。

 

また、売却依頼する会社としてもふさわしい会社であると感じる事ができたからです。

 

売却依頼する会社の選び方のポイント

売却依頼をする会社の選び方のポイントとして、査定価格理由を聞くことが重要であることや、そのヒアリング方法は以前にブログでも記載させて頂きました。 

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実際に会うことで得られた情報

担当者には電話で査定価格の根拠を確認し、会うことを決めました。ここからは実際に、会うことで得られた情報を記載していきます。

 

売りに出ている競合物件の情報

まず初めに、私の物件は「新築で買った物件で、築1年も経っているが、新築の状態で同じ棟内に売れ残りが3部屋ある」ことを教えてくださいました。

 

意外と新築の在庫数などを把握することは難しいということを私は知っていたので、この担当者は業界経験が長く、周辺の相場情報や取引事例を詳しく知っているだろうと思ったので、会いたいと思いました。

 

同じマンション内で売りに出ている物件は、私の持っている物件よりも広い部屋と安い部屋もあるとのことでした。正確に5400万円と4500万円の物件がまだ新築で売りに出ているとのことです。

 

なぜ、そこまで詳しいのかを確認してみると、新築の物件の情報は取引事例がないため、情報の獲得は難しいのですが、担当者は業界経験が長く、新築で売っているデベロッパーの方と仲良くしているから、電話で確認して下さったとのことでした。何より、初めに厳しい条件を隠さず伝えてくださったことに感謝です。

 

売るべき最適なタイミングについて

 

 この方に私は、いつ家を売るべきかと尋ねてみました。所有している物件を売る人にとって、どのタイミングで一番売るのが良いのか。それは売主にとっての最適なタイミングで出すべきだとご提案してくれました。

 

仮に、欲しい物件がある人、新しい家を買うために、今の家を今すぐ手放さなければいけない人にとっては残債より高く売れなくても「今」が最適ですし、逆に、残債を下回るのは絶対嫌という方は残債を上回る状態で手放すのが解とのことでした。

 

要は「不動産市況よりも、なぜ物件を売却するか」が大事。と教えてくださいました。

 

周辺の取引事例

一瞬私も用心深いので、この人は直近の不動産市況を知らないから、不動産市況よりも、なぜ物件を売却するかの理由が大事だと言ったのではないかと思ってしまったので、質問を投げかけてみました。

 

「今売りに出ている物件の設定価格がなぜこうなっているのか」とこの担当者がエリアの相場情報を把握されているかどうかを知るために質問を投げかけました。

 

すると、この担当者は「私の物件と類似の中古物件が、5780万円の価格で出ているのは、入居者が使えるプールやキッズルームが有るからです」とか、私の物件の周辺のスーパーの数や、道路がどれくらいの広さで、どの小学校が人気であるかも把握されており、自身の経験を交えながら様々な物件の取引事例を教えて下さいました。

 

家を売る戦略・選択肢について

私の場合、離婚をして住宅ローンの返済が厳しいという理由で家を売るという決断をしたため、ただ家を売るという選択肢以外にも様々な戦略があることを教えてくださいました。

 

実際の内容としては
・ローンの支払いが厳しければ、任意売却という選択肢があること
・前妻に買ってもらうことで、前妻にとってもメリットが提示できること
・デベロッパーに買い戻してもらうことができないか
それぞれについて、詳しく教えて下さいました。

 

金銭の不安があるため、ファイナンシャルプランナーの方とのご相談の機会も設けて下さいました。

 

仲良くなってよくよく聞いていくと、この方は不動産業界は10年目で、私の物件のエリアでは3年の実務経験があるとのことでした。更に、名刺には社内のプレゼン大会で優勝されているとの表記がありました。そして、面談も私が不動産会社に行くのではなく、この方は私の家の近くのカフェまで来てくださり、面談をして下さいました。

 

 

担当者と会う際に確認すべき5つのチェックポイント

ここで、私なりに感じた、担当者に会う際に確認すべき5つのチェックポイントを記載させて頂きます。

新しく正しいことを教えてもらえるか

今の時代、インターネットで調べれば何でも情報が手に入ります。しかし、その情報が正しいかどうかは私も不動産業を実際にしたことがあるわけではありませんので、わかりません。特に不動産は、プロの不動産会社の担当者と一般の消費者様では情報の非対称性が強い業界だと言われています。

 

実際に担当者に会うことで、ネットに載っている情報が正しいのか。または、ネットにも載っていないような情報をお教えいただけるのかが信頼のポイントだと思っております。私はこのポイントを1つ目に置きました。

 

今回の事例で言うと、私のマンションには新築在庫があることと、それぞれの価格を教えてくれたということになります。

 

不動産市場を把握し、いつ売るべきかの提案があるか

これまでのブログでも記載させて頂きましたが、売却活動をするにあたって、今売るべきなのか。買う側はどのような気持ちでいるのかといった情報を知っているかどうか。

 

今はオリンピックがどうですとか、新築マンションの価格が高騰だとか新聞記事が沢山出ています。そこに対して不動産会社の担当者は自分なりの見解を持っているかどうかを質問し、納得できるかどうかを確認すると良いと思います。内容がわからなくても、その人の実体験として語られているかどうかが重要だと思っています。

 

ただ、売るべき理由について深く理解をしれくれればいいというわけではなく、不動産市場を把握したうえで売るタイミングの「提案」までをしてくれる方がどうかをチェックしましょう。

 

エリアでの実績が豊富か、相場情報を把握しているか

 

売る物件が今市場に出た際に、そこで探している人にとってはどのように映るのか。魅力あるように映るようにするためには、いつ売却に出すのか。それを知るためには、最寄に出ている物件がどれくらいあるのか。その物件がその価格で売りに出ている理由を知っているかどうかが、売却戦略につながるので、当然ですが重要です。

 

周辺環境や、競合物件と比較した際の自分の物件の魅力など、詳しく担当者にチェックすることをお勧めします。

 

自分の物件に関する戦略・選択肢を提案してくれるか

私の場合は、①離婚している、②居住用以外にも収益を持っている、③起業したため収入が激減している、④ローンの支払いが厳しいという状態です。

 

そのような状況の時に取るべき戦略・選択肢はどれほどあるのかを複数提案して下さり、安心しました。この方は前述のとおり、私の希望金額よりは安めの価格設定ではありましたが次に取るべき戦略・行動を細かく教えてくれたため、信頼することができました。皆様もこのポイントをチェックすることをお勧めします。

 

契約方法に関する提案の妥当性

売却における不動産会社との契約には①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約と3つの媒介契約があります。どの契約形態が良いかは正直売却をする理由によって異なってきます。それぞれどれが良いのか納得度の高い形で提案してくれるかどうかを見極めることをお勧めします。

 

今回の気付きは以上です。

 

あくまでも私の売却経験を通じて感じたポイントではありますが、少しでも参考になる部分は参考にしてみて頂けると幸いです。 

 

今回はお一方を紹介させて頂きましたが、改めてこれまでお会いした方との売却活動の流れをまとめて記載させて頂ければと思います。

 

※実際にこの後、これまでの私自身の売却活動の流れをすべて記載させて頂きました。

 如何に日本において、家を売ることが難しいかがお判りいただけるかと思います。

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今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

今後とも宜しく御願い致します。

 

何かご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。